Felietony

Najnowsze oferty








































Wynajem mieszkań (cz.3): Jak przygotowywać mieszkanie do wynajmu? czy warto w nie inwestować podnosząc standard?

8/23/2016 | Jerzy Sobański
Wielu właścicieli mieszkań czy domów nie docenia roli przygotowania swojej oferty w znalezieniu dobrego najemcy. Często się zdarza, że w trakcie przyjmowania lokalu do wynajmu sugeruje właścicielowi dokonanie większych lub mniejszych zmian, które uatrakcyjnią ofertę i pozwolą zrobić na oglądającym dobre wrażenie. Jakie bezinwestycyjne (lub przy małych nakładach) zmiany możemy zrobić żeby dać sobie szansę na szybsze i dobre wynajęcie lokalu.
 
 
 
Najczęściej spotykane mankamenty lokali do wynajęcia i błędy wynajmujących:
 
Bałagan
  • przykry zapach - zatęchły, odstręczający, tytoniu, 
  • nieład - nadmiar zbędnych przedmiotów, zagracenie,
  • plamy i zacieki na ścianach, sufitach obiciach mebli,
  • pozostawione buty na korytarzu jeszcze gorzej przed nim,
  • porozrzucane przedmioty, zabawki, ubrania,.
  • brudne podłogi, wykładziny, dywany, listwy przypodłogowe
  • brudne okna i parapety, 
  • zwiędłe wysuszone kwiaty (woda w wazonie o nie miłym, zapachu) 
  • pozostawione produkty / opakowania po niech w lodówce, lub w kuchni (nie wyrzucone śmieci), 
  • łazienka brudna wanna, brodzik, umywalka
  • nie doczyszczone płyty / blaty kuchenne, piekarniki, kuchenki mikrofalowe 
  • cieknące krany, nieszczelne podłączenia do pralki 
  • nie wyczyszczone filtry w pralce, czasami jakieś wyprane lub nie wyprane rzeczy w bębnie 
  • poobtłukiwane naczynia / szkło
  • powciskane do szaf ( przy otwarciu wypadają suszarki, deski do prasowania lub odkurzacze)

Estetyka
  • brak przytulności (kolorystyka wnętrza, oświetlenie etc).
  • nie pasujące elementy wykończenia mieszkania ( co nie potrzebne w swoim domu przenosimy do mieszkania do wynajęcia) 
  • zbyt dużo tanich ozdób - kicz, ”pamiątki z wakacji” 
  • wiszące często osobiste zdjęcia, słabe nie pasujące do estetyki lokalu obrazy, stare kalendarze
  • brzydkie zasłony lub firanki często nieświeże (z poprzedniej dekady).
  • uszkodzone lub stare meble 
  • niekompletne oświetlenie (zarówno lampy jak i żarówki) 
  • nowoczesność wystroju (zgodność z obecnymi trendami ) 

Inne elementy pośrednio związane z wynajmem
  • Temperatura - nie może być za niska ani za wysoka ok 20 stopni częsty błąd otwieramy wszystkie okna przed samym przyjściem klienta w lokalu rześko (nie dogrzane mieszkanie?).
  • Nie prezentujemy lokalu przy głośno włączonych TV , radiu etc 
  • Sposób prezentacji / umiejętność uwypuklenia (nie nachalnego zalet) poinformowanie o wadach (nie nachalne), uprzejmość , nie robienie łaski oglądającemu 
  • Nie narzucajmy najemcy kolejności oglądania możemy tylko na wstępie poinformować go z jakich pomieszczeń lokal się składa i co gdzie się znajduje 
  • Jeżeli lokal jest w głośnym miejscu pozwólmy najemcy otworzyć okno, pomórzmy mu je otworzyć i zamknąć nie zostawiajmy otwartego (hałas utrudnia oglądanie), jeżeli jest w cichym i pogoda na to pozwala otwórzmy okna

To są elementarne „niedoróbki” których usunięcie może zająć 1 może 2 dni pracy sprzątaczki lub właściciela. To często drobnostki, ale klienci bardzo na nie zwracają uwagę tworząc w myślach listę rzeczy do poprawki. Usuniecie niedociągnięć ma decydujący wpływ na pozostawienie w głowie najemcy dobrego wrażenie, oferty przygotowanego specjalnie dla niego, to również wyraz szacunku dla klienta. Zrealizowanie tych prac to praktycznie tylko praca, zero inwestycji nie licząc środków czyszczących. Nie należy zostawiać tych spraw na po obejrzeniu liczyć na wyobraźnię oglądającego dobre wrażenie można zrobić tylko raz.
 
Jeżeli chcemy żeby nasz najemca dbał o mieszkanie zapłacił za nie więcej możemy je doinwestować Na co w pierwszej kolejności zwrócić uwagę przygotowując, kalkulując remont:
 
  1. Kolorystyka i materiały: małe i średnie pomieszczenia lepiej prezentują się w jasnych kolorach (obecnie najmodniejsze to biel i różne odcienie szarości) raczej nie tapety a jeżeli to dla podkreślenia fragmentu pomieszczenia. Nie malować poziomych pasów w niskich pomieszczeniach będą wydawały się jeszcze niższe. Nie oszczędzać na farbach w pomieszczeniach typu przedpokój, kuchnia łazienka. Będziemy je mogli eksploatować dłużej

  2. Najważniejsze pomieszczenia łazienka i kuchnia (na nie przeznaczymy większość środków). Rozpiętość cen na sprzęt AGD i szeroki wybór armatur, glazur i terakot pozwala na wykończenie pomieszczeń w cenach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Skromna bez szaleństw ale akceptowalną kuchnię ok. 6 m2 i łazienkę ok. 4 m2 można wykończyć w cenie do 10 000 zl górnej granicy nie ma. Gotową kuchnie (meble) możemy kupić za ok 3500/ 4000 zł lodówkę za 1100- 1500 kuchnie gazową z piekarnikiem za ok. 1000 – 1200 zł, wanny za ok. 500 do 700 zł , kabiny / prysznice za ok 1000-1500 zł. Glazury i terakoty dla wytrawnych poszukiwaczy od 30 do 80 zł za m2 armatury od 250 do 600 zł

  3. Meble: z nimi możemy się wstrzymać do podpisania umowy najmu. Nie zawsze trzeba je kupować czasami lepiej robić zakupy pod konkretnego klienta. Niektórzy najemcy mają swoje wyposażenie. Lepsze wrażenie przy negocjacjach sprawia jak kupujemy coś pod konkretnego klienta niż mamy wyposażenie nie do końca mu odpowiadające. Ważne jest żeby w lokalu były gotowe szafy. Zdarzają się klienci, którzy nie położą się na materacu używanym przez inna osobę, dlatego można z tym poczekać jeśli chcemy ograniczyć wydatki.

  4. Dodatki: przede wszystkim oświetlenie jeżeli obraz to neutralny (najlepiej grafika zdjęcie) pasujący do wnętrza bezpieczniej powiesić duże lustro. Czasami jakiś dekor typu fragment podłogi, ściany lub półka na klucze. Ostrożnie z zasłonami w zależności od nasłonecznienia stylu lokalu : żaluzje rolety , zasłony

  5. Podłogi: na rynku jest obecnie szeroki wachlarz posadzek od podług z paneli w cenach od 15 zł za m2 (nie polecam) do ok. 100 zł, parkietów drewnianych / desek od 80 do 300 zł (i więcej), ceramiki od 35 do 300 i więcej. Pamiętajmy o strefach mieszkania inna podłoga w przedpokoju gdzie wchodzimy w butach inna w pokojach jeszcze inna w kuchni. Jeżeli decydujemy się na panele (tanie i szybkie układanie) to szukajmy takich które maja wyższa nie niższa klasę używalności (6 klas). Im wyższa, tym większe dopuszczalne natężenie ruchu w pomieszczeniu minimum 4 optymalnie 5 Pamiętajmy, że podłoga powinna wytrzymać minimum 6 / 8 lat

  6. Stolarka: Okna i drzwi to poważny wydatek porównywalny z wyposażeniem kuchni i wykonywany najrzadziej. Należy go jednak uwzględnić w planach inwestycyjnych mieszkania Szczególnie stolarka w budownictwie z okresu lat od 70 do połowy 80 tych jest niskiej jakości. Wymianę możemy podzielić na etapy, byle jej nie dzielić na dwa okna w jednym pokoju. Ale można np. jeśli mieszkanie ma okna na ulice i na podwórko zacząć od ulicy.

  7. Oświetlenie: na to trzeba przeznaczyć dużo czasu i wykazać się cierpliwością jeżeli nie chcemy wydać majątku. Oświetlenie „designerskie” renomowanych firm zaczyna się od 150 zł za jeden mały punkt świetlny do kilku tysięcy za lampę. Oczywiście przy wynajmie w segmencie popularnym o którym traktuje ten tekst nie ma sensu kupować tak drogiego osprzętu. Można kupić podobne w estetyce i stylu lampy polskich producentów (może chińskich) w niższych cenach. Za lampy trzeba zapłacić od 150 zł do 400 zł kinkiety po kilkadziesiąt zł. Najważniejsze żeby styl oświetlenia pasował do wnętrza (barwa, umieszczenie i natężenie światła tworzy nastrój możemy w tym celu sięgnąć po listwy lub lampy LED, świetlówki, lampy halogenowe)
 
Poniżej przykład mieszkania w Warszawie o powierzchni 48 m2, 3 pokoje w budynek z 1967 rok. Czynsz przed remontem 1600 zł plus media, po remoncie 2500 zł plus media. Koszt remontu 16 000 zł. Przed remontem najem na czas nie oznaczony, po remoncie na 2 lata z opcją przedłużenia. W związku z podniesieniem standardu zmienił się również rodzaj najemcy.  
 
 
Jerzy Sobański
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
współwłaściciel Akces Nieruchomości Polska  
 

 

Notes

Akces nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • realtor.com
  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów
  • Centralny Rejestr