Felietony

Najnowsze oferty








































20 stycznia - ważny termin dla wynajmujących

1/18/2017 | Leszek A. Hardek (ENF, DRN)
20 stycznia 2017 roku mija nieprzekraczalny termin ewentualnego złożenia do urzędu skarbowego kilku oświadczeń, bardzo istotnych dla osób wynajmujących mieszkanie(a). Termin ten dotyczy: oświadczenia dotyczącego wyboru formy opodatkowania, oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów (dochodów) z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków oraz oświadczenia dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu. 
 
 
Najważniejsze wydaje się być pierwsze oświadczenie, ponieważ formy opodatkowania nie można sobie dowolnie zmieniać. Jej zmiana jest możliwa tylko na początku roku - do dnia 20 stycznia. Zanim jednak wybierzemy właściwe rozwiązanie w pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie, to czy jest to najem prywatny czy działalność gospodarcza polegająca na wynajmie mieszkań?

Najem prywatny dotyczy osób fizycznych wynajmujących mieszkania na niewielką skalę. Działalność gospodarcza zaś to sposób na utrzymanie się z dochodów z najmu mieszkań na większa skalę. W pierwszym przypadku podatnicy mają możliwość wyboru dwóch sposobów rozliczenia się z fiskusem: ryczałt (8,5%) lub na zasadach ogólnych.

Niestety, przepisy nie precyzują, kiedy właściciel nieruchomości może płacić 8,5% podatku. Dodatkowo interpretacje indywidualne nie są jednolite. Jednocześnie żaden przepis nie ogranicza stosowania ryczałtu według stawki 8,5%. Nie ma ani limitu kwotowego, dotyczącego wysokości osiąganych przychodów, ani ilościowego, odnoszącego się do liczby zawieranych umów. Mimo to organy podatkowe niechętnie zgadzają się na takie rozliczenia, zwłaszcza gdy ktoś wynajmuje kilka nieruchomości.

Ministerstwo Finansów wskazuje, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT zyski z najmu można zaliczyć do dwóch odrębnych źródeł przychodów, jakimi są: pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3); najem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (pkt 6). Problem polega na tym, by właściwie je zakwalifikować. Tylko ci właściciele, którzy czerpią przychody ze źródła wymienionego w pkt 3 (najem i dzierżawa), mogą wybrać opodatkowanie ryczałtem. Jest to zwykle rozwiązanie korzystniejsze ze względu na stawkę 8,5% płaconą od kwoty przychodu. Jeśli natomiast uzyskują dochody z najmu na zasadzie prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje im rozliczenie według stawek 18% i 32% ewentualnie podatek liniowy 19%. Tutaj zaletą jest możliwość odliczenia kosztów i amortyzacji.

Wybór ryczałtu może w niektórych przypadkach okazać się ryzykowny. Zdarza się, że fiskus kwestionuje takie rozliczenia i przykładem tutaj jest interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPB1/415-705/14-2/IF) dotycząca podatnika, który chce rozliczać zyski z najmu pięciu mieszkań według stawki 8,5%, w której IS uznała, że najem na taką skalę należy uznać za działalność gospodarczą.

Niestety istnieje podobieństwo między świadczeniem usług najmu jako działalności gospodarczej a uzyskiwaniem przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą i dlatego konieczna jest analiza stanu faktycznego czyli najlepiej wystąpić o interpretację indywidualną.

Jaki podatek wybrać?
Ryczałt to prosty i niski podatek. Tym, którzy mają do odliczenia duże koszty, może się jednak nie opłacać.
W przypadku opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych decydujące znaczenie ma przychód. To od jego wielkości opłaca się podatek liczony według stałej stawki ryczałtowej. Podatnik, który wybierze ryczałt nie ewidencjonuje ani nie rozlicza kosztów uzyskania przychodu. Jest to uproszczona forma opodatkowania, w której obowiązki ewidencjonowania przychodów są ograniczone do minimum. Zaliczki na ryczałt opłaca się miesięcznie lub kwartalnie, a w okresie rozliczeń rocznych sporządza się deklarację PIT-28 do końca stycznia.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych.
Choć w tym przypadku podatek należy zapłacić według wyższej stawki podatkowej, niż w przypadku ryczałtu, to ta forma opodatkowania najmu prywatnego pozwala na obniżanie dochodu podlegającego opodatkowaniu o różne koszty. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć np.: odpisy amortyzacyjne, koszty remontu, a przy zakupie mieszkania koszt notariusza, pośrednika, podatek PCC czy odsetki od kredytu. Ta forma jest korzystna dla osób, którzy będą mieli na tyle duże koszty, aby mimo opodatkowania stawką 18% na tyle obniżyli dochód stanowiący podstawę naliczenia podatku, by w efekcie podatek do zapłaty był niższy niż ryczałt liczony według stawki 8,5%

Kiedy dokonać zmiany formy opodatkowania?
Formę opodatkowania najmu wybiera się po raz pierwszy w momencie rozpoczęcia wynajmu prywatnego i zgłoszenia tego faktu do US. Należy tego dokonać w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu. Wyjątek stanowi sytuacja kiedy pierwszym przychód z wynajmu przypada na grudzień, wtedy termin skraca się do końca roku podatkowego, czyli do 31 grudnia. Nie muszą wskazywać formy opodatkowania osoby, które chcą kontynuować dotychczasową formę rozliczenia. Ważne jest również, że zyski z wynajmu wszystkich mieszkań muszą być opodatkowane w taki sam sposób.

Małżonkowie nie muszą już co roku składać zawiadomienia o tym, że przychody z wynajęcia mieszkania opodatkuje tylko jedno z nich. US zrezygnowały z niepotrzebnego i uciążliwego dla podatników obowiązku. Od zeszłego roku już nie trzeba ponawiać oświadczenia o zasadach rozliczania zysków z najmu przez małżonków. Trzeba przypomnieć, że jeśli wynajmowane mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków, to opłaty czynszowe są ich wspólnym przychodem. Wykazują go po połowie. Zarówno ustawa o PIT, jak i przepisy o ryczałcie pozwalają jednak na rozliczanie przychodu tylko przez jedno z małżonków. O takiej decyzji muszą jednak poinformować urząd skarbowy.

W poprzednich latach oświadczenie o samodzielnym rozliczaniu przychodów trzeba było powtarzać co rok, nawet jeśli małżonkowie nie zmieniali zasad opodatkowania.

Oświadczenie o wyborze formy rozliczania najmu nie ma szczególnej formy i składa się w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania. Nie ma znaczenia to, gdzie jest położone wynajmowane mieszkanie (nieruchomość).


 

Leszek A. Hardek
Doradca, Ekspert Nieruchomości PFRN (ENF), pośrednik i zarządca
właściciel Biura doradztwa i obsługi rynku nieruchomości INTERCENTRUM
 

 

Notes

INTERCENTRUM nieruchomości mieszkania domy Toruń
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów