Felietony

Najnowsze oferty








































Blaski i cienie zakupu apartamentów inwestycyjnych z gwarantowaną stopą zwrotu

9/30/2015 | Marek Wasielewski
Na temat apartamentów inwestycyjnych w systemie condohotelowym można znaleźć w Internecie wiele różnego rodzaju publikacji, które zazwyczaj opisują je jako ciekawy sposób inwestowania i dobrą alternatywę na lokowanie nadwyżek finansowych. Przy obecnej koniunkturze gospodarczej i aktualnych stopach procentowych oferowanych dla depozytów przez polskie banki, takie stanowisko wydaje się całkiem uzasadnione. Ale czy rzeczywiście tak jest? Czy są to bezpieczne inwestycje? Z jakimi ryzykami musimy się liczyć podejmując decyzję o zakupie takiej inwestycji? Na co zwrócić uwagę? Na te i na wiele innych pytań nurtujących nas przed zakupem takiego apartamentu postaramy się odpowiedzieć na łamach tego artykułu.
 
 

Czy taka inwestycja jest dla każdego?

Niestety nie! Zważywszy na ryzyko i dość wysoką cenę zakupu takiego produktu, często przekraczającą znacząco cenę m2 zwykłego mieszkania w dużym mieście, można powiedzieć, że jest to produkt typowo inwestycyjny. Dedykowany dla świadomego klienta, który dysponuje nadwyżkami gotówki i będzie finansował zakup nieruchomości z własnych środków. Finansowanie zakupu apartamentu z kredytów jest oczywiście możliwe, ale w tym wypadku trzeba dokładnie przeliczyć opłacalność takiej operacji i sprawdzić, czy przez przypadek to bank nie będzie tym jedynym, który na tym wszystkim zarobi. Dla osób niedysponujących sumami rzędu ok. 300 tys zł. i więcej dostępne są na rynku produkty, takie jak mikroapartamenty, które można nabyć w cenie już powyżej 100 tys. zł.

Co powinniśmy sprawdzić w pierwszej kolejności?

Przed zakupem powinniśmy się dobrze zastanowić i odpowiedzieć sobie na pytanie, czego tak naprawdę szukamy? Czy ma być to czysta inwestycja, która ma stanowić nasze aktywo i przynosić regularny dochód miesięcznie w określonej wysokości? Czy może liczymy na to, że będzie to dla nas miejsce regularnego wypoczynku, które dodatkowo przyniesie jakiś dochód, ale nie jest to warunek konieczny.

W pierwszym przypadku warto się zdecydować na apartament czy też pokój hotelowy w dużym kompleksie i dobrej lokalizacji turystycznej, który gwarantuje odpowiednie obłożenie i stały dopływ klientów, gwarantując tym samym nasz zysk. Ważny jest również dobry wyróżnik inwestycji typu: centrum konferencyjne, ośrodek narciarski, basen lub Spa będący swego rodzaju magnesem dla klientów i dający możliwość generowania przez operatora przychodów przez cały rok. Musimy pamiętać, że w większości wypadków, kupując apartament inwestycyjny z gwarantowaną stopą zwrotu mamy dość duże ograniczenia w korzystaniu z naszego apartamentu, szczególnie w sezonie wysokim, czyli w okresie wakacji, ferii zimowych, świąt, Sylwestra, długich weekendów, itp. Dlatego też nie nastawiajmy się, że kupując taki apartament będziemy tam spędzać wiele czasu z rodziną i cieszyć się jego urokami. Wynika to z faktu, że operatorzy kalkulując przychody z wynajmu naszych apartamentów zakładają pewne obłożenie, które największe jest właśnie w tym okresie. Wysokość gwarantowanej stopy zwrotu oferowana przez operatorów często zależy również od tego, czy rezygnujemy z pobytów właścicielskich. Jeśli tak, to oprocentowanie może być wyższe od nominalnego o ok. 1-2 % w skali roku.

W drugim przypadku, kiedy szukamy czegoś dla siebie lepiej jest poszukać apartamentu lub mieszkania w dobrej lokalizacji, ze świetnym widokiem, dającego dużą elastyczność w korzystaniu z naszej nieruchomości, ale niekoniecznie w kompleksie apartamentowym czy condohotelowym. Takie nieruchomości są zazwyczaj tańsze niż typowe inwestycje i mają możliwość swobodnego aranżowania wnętrza do naszych potrzeb. Konieczne też będzie w tym wypadku znalezienie lokalnego operatora, który pod naszą nieobecność będzie zarządzał naszym apartamentem i dbał o obłożenie najemcami oraz stan techniczny. Na szczęście jest na rynku kilka takich firm, świadczących usługi zarządzania apartamentami, ale warunkiem jest to, że muszą być one zlokalizowane w pobliżu centrów turystycznych. Nikt nie podejmie się obsługi mocno oddalonych apartamentów czy mieszkań ze względu na duże koszty obsługi wynikające z transportu i czasu potrzebnego chociażby na dojazd sprzątaczki. W tym wypadku nie ma gwarantowanej stopy zwrotu i rozliczamy się z operatorem na podstawie rzeczywistego obłożenia i generowanego przychodu.

Jak to jest z tą gwarantowaną stopą zwrotu?

Gwarantowana stopa zwrotu jest zachętą do zakupu apartamentu i swojego rodzaju obietnicą przyszłych dochodów dla właściciela, która w zależności od wielu czynników może być dochowana lub też nie. Realizowana ona jest zazwyczaj w formie umowy najmu lokalu, zawartej na określony czas pomiędzy właścicielem a spółką zarządzającą, nazywaną też często operatorem a określającą wszystkie podstawowe warunki łącznie z ustaleniem rocznego czynszu płatnego w miesięcznych ratach.

Najbardziej realną i atrakcyjną zarazem stopą zwrotu jest w chwili obecnej wartość z przedziału 6-7% w skali roku. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup sprawdźmy, kto tak naprawdę jest gwarantem naszych zysków! Czy jest to ten sam deweloper, który dla nas buduje? Czy może jest to nowo powołana spółka celowa, która w wypadku niepowodzenia przedsięwzięcia może zostać dosyć łatwo zlikwidowana a wierzyciele pozostają z niezaspokojonymi roszczeniami!

Sprawdźmy też, czy operator, z którym podpisujemy umowę na wynajem naszego apartamentu ma doświadczenie w zarządzaniu tego typu obiektami, czy spółka posiada jakiś majątek i czy ta gwarantowana w umowie stopa zwrotu jest w jakikolwiek sposób zabezpieczona w umowie najmu. Sprawdźmy również od jakiej wielkości jest naliczana nasz stopa zwrotu! Czy jest to wartości liczona od całości całej transakcji czyli np. ceny lokalu, ceny wyposażenia, udziału w częściach wspólnych i miejsca postojowego, czy może tylko od kwoty samego lokalu?

Licząc rzeczywistą stopę zwrotu weźmy pod uwagę również fakt, że po okresie eksploatacji ok. 8-10 lat będzie wymagany gruntowny remont apartamentu ażeby spełniał on obowiązujące standardy i był atrakcyjny dla klienta. Remont taki jest finansowany z kieszeni właściciela apartamentu, więc nie jest to wydatek bez znaczenia i nie mający wpływu na całość inwestycji. W cenie tego remontu musimy uwzględnić takie elementy jak malowanie, naprawy budowlane, remonty łazienek, jak również wymianę wyposarzenia, które uległo zniszczeniu.

Ważną kwestią jest również czas, przez który nasza gwarantowana stopa zwrotu jest wypłacana oraz w jakich sytuacjach może ona ulec zmianie.

Jeżeli wszystko dobrze funkcjonuje i uda nam się podjąć właściwą decyzję co do wyboru odpowiedniej inwestycji to będziemy zadowoleni i przez wiele lat czerpać zyski.

Jakie jest ryzyko?

Tak jak każdy produkt inwestycyjny, apartamenty są również narażone na pewne ryzyka, dlatego w przypadku niepowodzenia i braku możliwości kontynuowania umowy najmu przez operatora trzeba liczyć się z tym, że po okresie kilku lat zostaniemy z naszym apartamentem i trzeba będzie podjąć decyzję co dalej. Czy uda nam się go sprzedać po cenie, za którą go kupiliśmy? Raczej mało prawdopodobne!

Czy uda nam się znaleźć innego operatora, który zagwarantuje nam przychody na podobnym poziomie? Możliwe choć nie jest to łatwe. Dlatego dokonując zakupu weźmy te wszystkie czynniki pod uwagę i bądźmy świadomi, że w najbardziej niekorzystnym przypadku będziemy mieli apartament na własne potrzeby z kosztami wynikającymi z jego korzystania ( koszty utrzymania, podatki, koszty zarządu, ubezpieczenia itp.).

Czy warto inwestować w takie produkty inwestycyjne?

W moim przekonaniu tak, choć uważam, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Zależy to od wielu czynników, które determinują ryzyko danego przedsięwzięcia oraz sytuacji rynkowej. Na pewno warto rozważyć taką możliwość i dobrze się nad tym zastanowić ponieważ są to inwestycje długoterminowe i dające realny zysk. Z pewnością możemy znaleźć na rynku wiele ciekawych propozycji, które będą spełniały oczekiwania inwestycyjne,, będą dość bezpieczne i dadzą satysfakcjonującą stopę zwrotu a w rezultacie okażą się przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Ale nie każdy produkt będzie dla nas, czy też dla naszego klienta jeśli jesteśmy pośrednikiem.
Pamiętajmy, że nie powinniśmy kierować się tylko „gwarantowaną stopą zwrotu”, ale musimy również wziąć pod uwagę wszystkie pozostałe kwestie.

W porównania do zwykłego mieszkania niewątpliwym plusem jest to, że jest mniejszy nakład pracy konieczny na zarządzanie nieruchomością. Nie ma problemów z rozliczaniem mediów, szukaniem najemców, zebraniami wspólnoty mieszkaniowej, windykowaniem należności a w najgorszym przypadku z pozbyciem się uciążliwego najemcy. To wszystko spoczywa na barkach operatora, który oczywiście ma z tego tytułu odpowiednie wynagrodzenie.

Reasumując warto inwestować w takie nieruchomości przy zachowaniu należytej ostrożności i zdrowego rozsądku.

 
 
Marek Wasielewski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
 

 

Notes

art JOT-BE
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • Facebook nieruchomości