Felietony

Najnowsze oferty








































Co tam słychać Panie, jak chcę kupić mieszkanie?

9/25/2015 | Jacek Łaszek
 
Jacek Łaszek dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Profesor Szkoły Głównej Handlowej, ekspert rynku nieruchomości w Polsce i na świecie. 
 
 
 
NBP opublikowało właśnie dwa raporty o rynku nieruchomości w Polsce. Pierwszy z nich to Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2014 r., opisujący najważniejsze zjawiska zachodzące w sektorze w roku 2014. Składa się on z trzech części. Pierwsza ma charakter bardziej modelowo – analityczny i opisuje najważniejsze zjawiska i zależności. Druga pokazuje syntetycznie procesy konwergencji (zbieżności) procesów zachodzących na 16 największych polskich rynkach miast wojewódzkich. Część trzecia to szczegółowa analiza procesów zachodzących na każdym z 16 lokalnych rynków miast wojewódzkich. Raport zawiera też informację o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dane użyte do sporządzenia raportu pochodzą z własnych baz danych i badań NBP oraz z GUS. 
 
 
Drugi z raportów to informacja kwartalna dotycząca sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w drugim kwartale 2015 roku. Warto te dwa opracowania czytać razem, gdyż szeroka informacja o charakterze statystycznym i opisowym, jaka jest zaprezentowana w Raporcie Rocznym jest uzupełniona najnowszymi danymi o procesach zachodzących w 2015 roku.
Reasumując, można więc powiedzieć, że każdy profesjonalista rynku nieruchomości i nie tylko znajdzie tutaj coś interesującego. Pozwolicie Państwo, że wybiórczo przedstawię najciekawsze wnioski z tych opracowań, po szczegóły odsyłając na strony internetowe NBP.

Po pierwsze, okazuje się, że nasza sytuacja mieszkaniowa jest w miarę zgodna z naszym ogólnym poziomem zamożności. Zależność tę dobrze widać, gdy zestawimy PKB różnych miast UE z ich sytuacją mieszkaniową (Rysunek 1). Warto jednak dodać, że występuje tutaj wysokie zróżnicowanie i dotyczy ono nie tylko Polski (Rysunek 2). Co ciekawe, w części największych miast Polski występuje wyraźny deficyt mieszkań (szczególnie spektakularny w Warszawie), co tłumaczy częściowo wysokie ceny.
 
 
 
Po drugie, sytuacja mieszkaniowa we wszystkich największych miastach systematycznie się poprawiała (wszystkie najważniejsze wskaźniki), a przyczyną w przeważającym stopniu było nowe budownictwo, w znacząco mniejszym migracje zagraniczne i wewnętrzne.

Po trzecie, produkcja mieszkań w omawianym okresie była bardzo opłacalna dla deweloperów (ROE na poziomie 18 – 20%), a dodatkowo poprawiali oni swoją rentowność poprzez strategie różnicowania cen, czyli oferowaniu każdemu indywidualnie maksymalnej ceny, za jaką będzie jeszcze skłonny kupić mieszkanie. Efekty takiej strategii można obserwować dopiero, gdy wycenimy każde mieszkanie, gdyż inaczej wysokie zróżnicowanie cen można tłumaczyć zróżnicowaniem mieszkań. Na szczęście mamy sprawne komputery i modele ekonometryczne, tak więc masowa i zupełnie przyzwoita wycena kilkudziesięciu tysięcy mieszkań nie jest wielkim problemem. A rezultaty takiej ekonometrycznej „zabawy” są ciekawe, widać jak umiejętnie deweloperzy różnicują ceny, zwłaszcza w segmentach mieszkań droższych. Ważnym czynnikiem sukcesu była oferta deweloperów dobrana do naszych realiów. Budowali oni mieszkania mniejsze i w konsekwencji o niższej cenie całkowitej, podczas gdy na rynku wtórnym przeważały mieszkania większe. Jednak wraz z rozwojem gospodarki i wzrostem dochodów popyt mieszkaniowy, zwłaszcza w segmencie większych rodzin będzie się przesuwał w kierunku mieszkań większych.
 
 
 
Interesujące były też procesy zachodzące na rynku w 2014 roku, które są szerzej omawiane w opracowaniach. Na rynek mieszkaniowy silnie oddziaływała polityka monetarna (niskie stopy) i fiskalna (program MDM). Polityka niskich stóp, jako narzędzie oddziaływania na popyt wewnętrzny w warunkach osłabienia koniunktury zawsze silne oddziałuje na rynek mieszkaniowy, stwarzając ryzyko boomu kredytowego i późniejszych komplikacji (po boomie przychodzi załamanie i kryzys). Czynnikiem ryzyka są kredyty, które udzielane przy niskich stopach, stwarzają problemy po ich podwyżce.

Drugi problem to rosnące w wyniku wzrostu popytu ceny, które wywołują zakupy spekulacyjne i potęgują wzrosty. Po załamaniu spowodowanym zazwyczaj wzrostem stóp procesy te zaczynają się kręcić w przeciwnym kierunku, powodując kryzys. W Polsce, pomimo znacznego wzrostu popytu liczonego sprzedanymi kontraktami na budowę mieszkań, procesy takie nie wystąpiły. Polska nie jest jednak jakimś wyjątkiem w ekonomii, natomiast przypadkowo wystąpił zbieg czynników, który spowodował taką sytuację. Równolegle z obniżkami stóp procentowych, banki zaostrzały swoją politykę ostrożnościową wobec nieruchomości, tak wiec boom kredytowy nie nastąpił. Spadek oprocentowania lokat spowodował jednak, że wzrosły środki własne ludności lokowane w mieszkaniach. Z kolei deweloperzy dodatkowo, poza wysokimi stopami zwrotu, byli stymulowani do zwiększania podaży przez obawy związane z zapowiadaną nowelizacją ustawy o ochronie klienta dewelopera. Narzucała ona de facto obowiązek prowadzenia inwestycji deweloperskiej przez bank i w znacznej mierze na ryzyko banku (bank dając kredyt czy gwarancje bierze na siebie ryzyko niepowodzenia inwestycji, środki klienta zdeponowane na koncie mogą być użyte tylko na zakup gotowego i pozbawionego wad prawnych mieszkania). Praktycznie wyeliminowano by więc ryzyko klienta dewelopera związane z jego bankructwem w trakcie inwestycji (mieszkanie, które finansuje staje się wtedy masa upadłościową, do której zgłaszają roszczenia pozostali dłużnicy dewelopera). Wobec braku doświadczeń tak szerokiej współpracy z ostrożnymi zazwyczaj bankami deweloperzy szykowali sobie duży portfel zamówień „według starych zasad, aby przetrwać okres przejściowy”. W konsekwencji zwiększona podaż natrafiła na zwiększony popyt i niebezpieczny wzrost cen jak dotąd nie wystąpił.

Te procesy były w zasadzie kontynuowane w roku 2015. Pewną nowością, dyktowaną kalendarzem wyborczym, jest rozszerzenie programu MDM na rynek wtórny, gdzie mieszkania mogą być gorszej jakości, ale za to tańsze. Jednak jak pokazują analizy raportu kwartalnego to pierwsze podejście trudno uznać za sukces i próbę zdjęcia z programu powszechnej i mającej potwierdzenie w faktach opinii jako wspierającego przede wszystkim deweloperów i bogatych singli. W poszczególnych miastach udziały mieszkań kwalifikujących się do programu zawierają się pomiędzy 4% a 74%, co można delikatnie mówiąc ocenić jako fuszerkę (Tabela 1). Nikt tu nie wymaga aptekarskiej dokładności, rynek mieszkań jest specyficzny, no ale takie różnice?? Warto może zajrzeć do jakiejś statystyki, skonsultować się ze specjalistami, gdy się szykuje program rządowy, w którym wydaje się w końcu nasze pieniądze zamiast drażnić dodatkowo wyborców. No cóż, jest ciekawie, zobaczymy co będzie dalej.
 
 

Notes

zapytaj eksperta
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Centralny Rejestr
  • realtor.com
  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów