Felietony

Najnowsze oferty








































Czy w Polsce cena ziemi rolnej będzie rosła?

3/14/2017 | Cezary Pstrak
Ziemia rolna od wielu lat była dobrą lokatą kapitału. Również mniejsze działki, poniżej 1 ha dla wielu stanowiły dogodną formę lokowania pieniędzy. Ryzykowna i zmienna giełda, lokaty w złoto, niskooprocentowane obligacje czy groszowe lokaty bankowe, wszystko to stało się mało atrakcyjne i niepewne. A na przestrzeni ponad 25 lat ceny ziemi rolnej w Polsce cały czas rosły. Ziemia rolna nie wymagała ciągłego nadzoru, podatki od gruntów rolnych były niskie, a możliwość pobierania na nie dopłat czyniły je jeszcze bardziej atrakcyjnymi. Do tego dochodził zysk z jej uprawy lub hodowli. I taka sytuacja miała miejsce do 2016 roku, gdy wprowadzono przepisy ograniczające obrót nieruchomościami Skarbu Państwa ale i zarazem tymi prywatnymi.
 
 
Spowodowało to szybki i już odczuwalny spadek cen, gdyż w naturalny sposób zmniejszył się obrót. Spadek cen na razie nie jest znaczny, gdyż decyzja polskich władz o wstrzymaniu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (tych będących w nadzorze Agencji Nieruchomości Rolnych) spowodowała przekierowanie się rynku na grunty prywatne. Jednak jednoczesne ograniczenie kręgu nabywców poprzez wprowadzenie różnorodnych warunków ustrojowych (min. oświadczenie nowego nabywcy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat) powoduje coraz częściej rezygnacje z inwestowania w tego typu nieruchomości. Przed wejściem w życie przepisów ograniczających obrót, w wielu rejonach Polski tego typu inwestorzy zagospodarowywali nieużytki, poprawiali strukturę gospodarstw rolnych, dostarczali kapitału, zaś rolnicy sprzedawali bezużyteczne lub małodochodowe działki rolne, zyskując w ten sposób kapitał na rozwój gospodarstwa, inwestowali w maszyny, bądź kształcenie swoich dzieci. Zaznaczył się trend, gdzie małorolny, bez perspektyw, zbywał swoje grunty i kupował mieszkania czy domy w mieście. Wolny rynek sam regulował ceny, pobyt oraz podaż. Rynek kształtował także polskie rolnictwo. Nikt nie sprzedawał dochodowych gospodarstw, ani atrakcyjnych działek za bezcen. Widoczna była także tendencja osiedlania się mieszczuchów na wsiach, czy zagospodarowywania przez nich zaniedbanych siedlisk.

Dziś decyzjami ustrojowymi po prostu przywiązano chłopa do ziemi ograniczając swobodę decydowania komu może zbyć swoją własność. To ograniczenie dotyczy również osób posiadających grunty rolne, ale nie będące rolnikami. W dłuższej perspektywie spowoduje to znaczny spadek cen, przyniesie falę bankructw rolników czy problemów społecznych. Owszem w Polsce są regiony gdzie ziemia była bardzo droga i jej brakowało. Jednakże w skali całego kraju, nie ma problemu braku gruntów rolnych do upraw, nasze rolnictwo ma nadprodukcję płodów rolnych, więc ograniczenie obrotu nieruchomościami ma raczej wymiar polityczny, a nie ekonomiczny. Na pewno nie jest to optymalne rozwiązanie dla rolnika, gdyż w sytuacji gdy jest on zmuszony sytuacją ekonomiczną do zbycia jakiegoś gruntu rolnego, otrzyma za niego znacznie mniej, niż wtedy gdy rynek był wolny i gdy nabywcą mógł być każdy.

Perspektywa zakończenia dotowania przez Unię Europejską małych gospodarstw, lub tych rolników którzy nie prowadzą specjalistycznych hodowli bądź upraw, spowoduje jeszcze większe odejście inwestorów i spadek cen. W sytuacji gdy rolnik będzie chciał kupić grunty w celu swojego rozwoju będzie być może miał korzystną sytuację, ale czy będzie go na to stać ? Już zaznacza się trend, że banki nie chcą udzielać kredytów, gdyż w przypadku niespłacenia długu, w rzeczywistości nie można prowadzić egzekucji z nieruchomości rolnych. Grunty na licytacjach mogą właściwie nabywać tylko rolnicy z danych gmin o ile spełniają szereg dodatkowych warunków. Taka sytuacja nie sprzyja bankowości, wymagane są dodatkowe zabezpieczenia, a w ten sposób koszta kredytu rosną.

Zachwianie równowagi, rezygnacja z wolnego obrotu gruntami i gospodarstwami rolnymi przyniesie niekontrolowane straty, chyba że celem miało być jedynie zahamowanie wzrostu cen gruntów w Polsce, co już nastąpiło.


 
Cezary Pstrak
Prawnik, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
 

 

Notes

MBN mazurskie biuro nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • Centralny Rejestr
  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com