Dobre znaki na Nowy Rok w USA

Lawrence Yun, Główny Ekonomista NAR

Nadchodzi zmiana. Ostatnio złe prognozy ekonomiczne docierają do nas głównie z Europy: obawy o przyszłość strefy euro, rozważania, czy Unia Europejska przetrwa w obecnym kształcie czy nie, przepowiednie o upadku wspólnej europejskiej waluty. Niektórzy amerykańscy analitycy uważają, że europejskie kłopoty mogą przenieść się nasz kraj i doprowadzić jego gospodarkę do kolejnej recesji. Jednak pomimo kłopotów ekonomicznych na starym kontynencie prawdopodobieństwo wystąpienia w najbliższych latach recesji w Stanach wydaje się coraz mniej prawdopodobne.

Najważniejszym powodem pozwalającym na sformułowanie takiego stanowiska jest ożywienie na rynku mieszkaniowym. Po 6 latach demoralizującej i przedłużającej się recesji widać wreszcie światełko w tunelu – i nie są to światła lokomotywy ciągnącej pociąg towarowy. To ciepły słoneczny blask. Badana w październiku wartość indeksu rozpoczętych transakcji sprzedaży domów i mieszkań, który bierze pod uwagę liczbę podpisanych umów przedwstępnych była o ponad 10% wyższa niż poprzednim miesiącu i ponad 9% wyższa niż rok wcześniej. Ponieważ zasadniczo zakończył się już okres, w którym kupujący mogli skorzystać z ulgi podatkowej z tytułu nabycia domu, ten duży skok w ujęciu rok do roku oznacza wyraźną poprawę sytuacji, a nie jedynie powierzchowne wahania będące efektem drobnych korekt. Dane niezaprzeczalnie pokazują, że na rynku dzieje się coś pozytywnego. Nadal zdarzają się transakcje rozpoczęte i nie zakończone z powodu innej niż oczekiwano wyceny, trudności w otrzymaniu kredytu i z innych przyczyn. Jednocześnie widać, że kupujący zdali sobie sprawę okoliczności sprzyjających zakupowi domu lub mieszkania i podjęli stosowne działania. Przyjrzymy się teraz kilku czynnikom, które pozwalają twierdzić, że najgorsze jest już za nami.

Po pierwsze, liczba domów i mieszkań wystawianych na sprzedaż wykazuje stałą tendencję spadkową. Łączna liczba ofert na koniec października wynosiła 3,3 miliona, podczas gdy w połowie 2008r. wynosiła 4,5 miliona. Należy pamiętać o konieczności wprowadzenia korekt ze względu na zmiany sezonowe – wiosną i latem zwiększa się liczba sprzedających, zaś jesienią i zimą obserwujemy jej spadek. Porównując liczbę mieszkań i domów na sprzedaż w ostatnim październiku z październikami z poprzednich lat zauważamy, że była ona najniższa od 2005r. To samo dotyczy września – liczba ofert na rynku we wrześniu 2011r. była najniższa również od 2005r. Sytuacja powtarza się również dla lipca i sierpnia 2011r. Oznacza to, że przez kilka kolejnych miesięcy liczba mieszkań i domów na rynku utrzymywała się na poziomie najniższym od 6 lat. To ważna informacja, ponieważ niska liczba ofert jest sygnałem, że zbliża się koniec okresu spadku cen. I rzeczywiście – według danych Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa ceny sprzedaży wzrastały przez pięć z ostatnich sześciu miesięcy i obecnie kształtują się na poziomie 2% powyżej minimum odnotowanego w marcu ubr. Inne źródła, takie jak Case-Shiller czy NAR wykazują od 2009r. oscylację cen bez wyraźnego trendu. Innymi słowy, można przyjąć, że w ciągu ostatnich trzech lat ceny utrzymywały się na względnie stałym poziomie.

Po drugie, czynsze rosną w coraz szybszym tempie. Najistotniejszy związany z czynszem komponent wskaźnika inflacji wzrósł w ciągu 12 miesięcy o 2,4%, natomiast wzrost w ostatnich miesiącach wyniósł 4,8% w ujęciu rok do roku. Rosnące czynsze spowodują, że część osób wynajmujących mieszkania zdecyduje się na ich zakup, zaś dla inwestorów jest to zachęta do zakupu kolejnej nieruchomości. Według czasopisma The Economist ceny mieszkań w Stanach Zjednoczonych znajdują się obecnie 8% poniżej wartości, która wynika z wysokości czynszów.
Po trzecie, w gospodarce pojawiają się nowe miejsca pracy. Od czasu najniższego poziomu w 2009r. liczba miejsc pracy wzrosła o 2,5 miliona. Generalnie więcej miejsc pracy oznacza więcej zakupów mieszkań. Jednak dotychczas powstające miejsca pracy nie przełożyły się na wzrost liczby transakcji. A zatem nowy popyt jeszcze się ujawnił, ale z całą pewnością sprzedaż mieszkań będzie stymulowana rosnące zatrudnienie.
Po drugie, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest nadal zachęcająco niskie. Czasami kupujący obserwując zależności pomiędzy cenami mieszkań a oprocentowaniem kredytów starają się wybrać najlepszy moment na dokonanie zakupu, jednak z perspektywy długoterminowej przypomina to ciułanie groszy. Popatrzmy jak zmieniały się ceny towarów i usług konsumpcyjnych w ciągu ostatnich trzech lat. Generalnie rzecz ujmując, w latach 1981-2011 ceny wzrosły o 160%. Czynsze i – co ciekawe – ceny benzyny wzrosły o 200%. Ceny domów wzrosły o 220%, nawet po uwzględnieniu kilku ostatnich lat spadku cen. Koszty opieki medycznej wzrosły o niesamowite 400%, co jednak nie może się równać ze wzrostem kosztów kształcenia i nauki, które poszybowały w górę o prawie 700% (co nasuwa pytanie, na co idą pieniądze wydawane na edukację). Jedyna pozycja kosztów konsumenckich, która nie wzrosła to średnia wartość raty kredytu hipotecznego ze stałą stopą zaciągniętego w 1981r.

Co się wydarzy w ciągu najbliższych 30 lat? Jeżeli koszty będą wzrastać w tym samym tempie jak w poprzednim trzydziestoleciu, cena paliwa osiągnie 2,4 dolara za litr, a dzisiejsze roczne czesne w wysokości 20.000 USD wyniesie 140.000 USD. A jedynym kosztem, który nie wzrośnie będzie miesięczna rata kredytu hipotecznego. Przyjmując obecną medianę ceny mieszkania i aktualne oprocentowanie kredytu rata ta pozostanie przez 30 lat na stałym poziomie 698 USD miesięcznie. W tym samym czasie nastąpi prawdopodobnie trzykrotny wzrost wartości nieruchomości.

A zatem na progu nowego roku żywię uzasadnioną nadzieję, że nasz rynek mieszkaniowy stanie na nogi. Powstają nowe miejsca pracy, ludzie kupują domy i mieszkania, ceny nieruchomości stabilizują się. To dobrze, że już na początku roku widoczne są dobre znaki!