Jak zapewnić bezpieczeństwo transakcji?

Co pewien czas w mediach pojawiają się informacje o różnego rodzaju oszustwach na rynku nieruchomości, bądź nie tyle oszustwach co zgodnych z prawem stratach – przede wszystkim nabywców mieszkań.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi mieć uprawnienia Przypomnijmy wiec kilka podstawowych zasad dotyczących bezpieczeństwa transakcji. Korzystamy wyłącznie z pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy legitymują się uprawnieniami zawodowymi czyli licencją – to możemy sprawdzić na stronie resortu infrastruktury. Przypomnijmy, że licencja – nie jest zezwoleniem na działalność
gospodarczą w postaci obrotu nieruchomościami. Taką działalność może zarejestrować każdy. Licencja jest potwierdzeniem kwalifikacji zawodowych uprawniających do wykonywania czynności pośrednictwa, a to wiąże się z odpowiedzialnością za te czynności, bo transakcje na tym rynku z uwagi na wysoką wartość towaru – są obarczone wysokim ryzykiem. Dlatego Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Numer licencji oraz informacja o polisie ubezpieczeniowej muszą być wpisane do umowy pośrednictwa jak również udostępnione do wglądu w siedzibie biura nieruchomości klientom. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami maja na ogół pieczątki z taka informacją.

Oferta – tylko z umową
Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wolno prezentować tylko oferty, na które ma podpisana umowę z klientem. Lepiej – gdy jest to umowa na wyłączność, bo wtedy mamy gwarancję, że oferta jest sprawdzona bardzo dokładnie, możemy dostać nawet adres, obejrzeć sobie okolicę i samą nieruchomość też. Może również być zawarta tzw. umowa otwarta – czyli, że dana oferta jest wówczas zgłoszona do kilku biur nieruchomości. Ale – wynagrodzenie otrzyma wówczas ten – kto ją sprzeda. I to jest niewiadoma transakcji. Żaden pośrednik nie będzie inwestował w promocję oferty, jeżeli nie ma zagwarantowanego zwrotu przynajmniej poniesionych kosztów.
Zdarza się, że pośrednik mając umowę na wyłączność ze sprzedającym – nie zawiera umowy z kupującym i kupujący nie płaci mu wynagrodzenia. Oznacza to, że pracuje na rzecz tylko sprzedającego. Tak jest w Kanadzie i w USA. Czy to oznacza, że „Kupujący nie płaci prowizji?” Nie, bo ta prowizja jest w cenie nieruchomości.
Aby obsługiwać obie strony transakcji czyli zawrzeć umowę z kupującym i sprzedającym Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi mieć zgodę obu stron transakcji – wówczas otrzymuje wynagrodzenie od obu stron. Umowa - jest potrzebna, gdyby klient miał jakieś roszczenia wobec pośrednika.
Jeżeli pośrednik pracuje na rzecz sprzedającego – to koncentruje się na promocji oferty i działaniach marketingowych. Ale to nie wszystko.

Informacje o nieruchomości i jej właścicielu
Żeby sprzedać „towar” jakim jest nieruchomość trzeba dokładnie przedstawić cechy tego towaru, a więc jego stan prawny – czyli rodzaj prawa jakie chce zbyć posiadacz nieruchomości (np. prawo użytkowania wieczystego, prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo współwłasności itp.) Trzeba przedstawić stan techniczny a więc technologię w jakiej zbudowano budynek, rok budowy, rodzaj materiałów, wiek instalacji i ich rodzaj, typ ogrzewania, z czego wykonano np. okna itp. oraz pewne parametry ekonomiczne takie jak: kalkulacja kosztów eksploatacji, w tym ogrzewania, nakłady na fundusz remontowy, opłata za użytkowanie wieczyste, wywóz śmieci, wodę itp.
Przy ofertach działek budowlanych czy domów bardzo ważne są informacje wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego bądź warunków zabudowy, mają bowiem istotny wpływ na kształtowanie wartości nieruchomości.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami zanim przyjmie ofertę sprawdza czy zgłaszający ją ma tytuł prawny do nieruchomości. Musi więc sprawdzić jego osobiste dane – ale przestrzegając przy tym ustawy o ochronie danych osobowych. Zastanówmy się więc, czy swoje dane osobowe i stan posiadania chcemy powierzać osobie podlegającej pewnym rygorom i standardom czy całkiem przypadkowej.

Wynagrodzenie od jednej strony czy dwóch
W Polsce wykształciła się praktyka, że prowizje są niższe niż w wielu krajach o gospodarce rynkowej – ale za to umowy zawierane są i ze sprzedającym i z kupującym. Ma to swoje wady – bo często bywa tak, że pośrednik pracuje niejako na rzecz dwóch stron, których interesy nie zawsze bywają zbieżne –ale ma też i taka zaletę, że przyjmuje odpowiedzialność za transakcję – wobec i sprzedającego i kupującego.
W prasie co pewien czas pojawiają się zarzuty, że pośrednicy „chcą za wysokich wynagrodzeń”. Dziennikarze nawet poszukują „najtańszych” pośredników. Otóż usługa pośrednictwa nie jest zawsze jednorodnym towarem – żeby mieć zawsze taka sama cenę. Można ustalić maksymalną cenę tej usługi (w Polsce nie ma takich ustawowych pułapów tej ceny – wynagrodzenie zwyczajowo wynosi około 3 proc. od wartości transakcji)– natomiast konkretny poziom czy to procentowy czy kwotowy ustala się w indywidualnych negocjacjach określając w umowie zakres czynności pośrednika. Niestety – w publikacjach szukano „niskiej ceny” za usługi – bez wskazywania ich zakresu.

Jak ochronić pieniądze
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zazwyczaj przyszły nabywca wpłaca zadatek lub zaliczkę. Zaliczka na poczet ceny – jeżeli nie dojdzie do transakcji – bywa na ogół zwracana. Zadatek jest zdefiniowany ustawowo i jeżeli do transakcji nie dochodzi z winy kupującego – przepada, jeżeli z winy sprzedającego - powinien być zwrócony w podwójnej wysokości. W krajach zachodnich zadatku czy zaliczki sprzedający nie dostaje do czasu zawarcia transakcji ostatecznej. Zadatek czy zaliczka jest wpłacany na rachunek powierniczy. Tam też trafia reszta należności wpłaconej przez nabywcę. Sprzedający dostanie ją po podpisaniu aktu przenoszącego własność i też nie wszystko, bo z tej należności potrąca się wynagrodzenie pośrednika i inne opłaty – jeżeli takie występują. Taki sposób rozliczania transakcji jest obowiązkowy w USA czy Kanadzie. W Polsce można też skorzystać z takiego rachunku dla rozliczenia transakcji, bo niektóre banki takie oferty mają i kosztuje to w granicach kilkuset zł. Można też zaliczkę na poczet ceny złożyć w depozycie u notariusza do czasu realizacji transakcji ostatecznej.

Olimpia Bronowicka – Rzecznik prasowy PFRN