Felietony

Najnowsze oferty








































Jakie prawo, taka sprawiedliwość - czyli o nowej ustawie "rolnej"...

6/6/2016 | Cezart Pstrak, Aneta Krygier
Ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadzono rewolucyjne zmiany do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (stanowi o tym artykuł 7 powołanej ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP). W sprytny sposób ustawodawca obwieścił wszem i wobec, że wstrzymuje sprzedaż państwowej ziemi rolnej, a tak naprawdę obywatelowi ograniczył konstytucyjne prawo własności i decydowania o swoim majątku. Ustawą pod nazwą „o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa” zaingerował w ogół Polaków, którzy są lub chcą być szczęśliwymi posiadaczami jakiegoś choćby małego kawałka gruntu położonego na terenie Polski. Ustawodawca bowiem dokonał zmian w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która jest „kodeksem” obrotu nieruchomościami nie objętych planami zagospodarowania przestrzennego.
 
 
 
Rzekomy cel, któremu przyświecała tak restrykcyjna zmiana został wyrażony w preambule dodanej do Ustawy (cyt.) „W celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich, uchwala się niniejszą ustawę.”;
 
Spróbujmy zatem przeanalizować niektóre z nowo wprowadzonych zapisów do tych ustaw, aby odpowiedzieć sobie na pytanie: Czy cel zdefiniowany w preambule był faktycznym celem, który przyświecał twórcom tych zmian?
 
Rozważmy i porównajmy pozycję Skarbu Państwa i pozycję Kowalskiego - tego „kapitalisty” czy „posiadacza” kawałka ziemi.
 
Pierwszym wyłączeniem jest artykuł 1a dodany do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, który stanowi między innymi, że przepisów ustawy
NIE STOSUJE SIĘ do nieruchomości rolnych:
 
  1. wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r. poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r. poz. 50);
  2. o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.”;
Skoro przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego NIE STOSUJE SIĘ do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, to po co dodatkowo wprowadzono artykuł 2 ust. 1 Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP, który mówi, iż przepisu art. 1 (wstrzymującego sprzedaż w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy ruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa), NIE STOSUJE SIĘ do sprzedaży:
 
  1. nieruchomości i ich części przeznaczonych w:
    a) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
    b) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub
    c) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
    - na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne, lub
  2. nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub
  3. domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, lub
  4. nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.
Nasuwa się pytanie: Co to w praktyce oznacza?
 
Otóż Skarb Państwa reprezentowany przez Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, może sprzedawać bez ograniczeń nie tylko nieruchomości rolne, które w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) zostały przeznaczone na inne, niż rolne cele. Co jest zresztą oczywiste i logiczne. Przepis ten ponadto dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości rolnych (art.2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Wyjaśnijmy, że każdy w tym i Polak i cudzoziemiec może swobodnie kupować i sprzedawać działki przekwalifikowane na budowlane czyli objęte planem zagospodarowania przestrzeganego.
 
I na tym jednym przypadku równość ta się niestety nam kończy...
 
Zgodnie bowiem z brzmieniem artykułu 2 ust. 1 pkt. 1 lit. c Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP, przepisów ustawy NIE STOSUJE SIĘ do nieruchomości i ich części przeznaczonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne. Przepis na pierwszy rzut oka tożsamy z art. 11pkt. 2 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP. Nic bardziej mylnego !
Otóż właściciel nieruchomości rolnej może ją sprzedać bez ograniczeń dowolnie wybranym osobom na tzw. wolnym rynku, jeżeli dla przedmiotowej nieruchomości rolnej przed dniem wejścia w życie Ustawy wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w konsekwencji czego przedmiotowe tereny przeznaczone zostały na cele inne niż rolne (art. 11pkt. 2 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP).
 
Zatem, przysłowiowy Jan Kowalski sprzeda nieruchomość rolną powyżej 3000m² o ile w dacie wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP jest szczęśliwym posiadaczem ostateczne decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której to decyzji będzie wynikało przeznaczenie jego nieruchomości rolnej na inne aniżeli rolne cele.
 
Jeżeli jednak nasz Pan Kowalski jest w trakcie uzyskiwania tej decyzji (WZiZT) lub uzyskał decyzję która nie zdążyła się uprawomocnić, to po prostu miał pecha...:-) . Nie wystąpi też o nową decyzje WZiZT dla swojej nieruchomości rolnej, nawet kiedy ta leży samym centrum dwustutysięcznego miasta, bo to mu nic nie da i nie pomoże w zbyciu terenu na wolnym rynku.
 
Inaczej rzecz ma się z gruntami rolnymi Skarbu Państwa. Dla decyzji o WZiZT uzyskiwanych dla tych gruntów czas nie ma żadnego znaczenia. A więc w majestacie przepisów nowej Ustawy będzie można wystąpić w każdym czasie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o powierzchni powyżej 3000m ² i tym samym wyłączyć przepisy artykułu 1 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP.
 
Sprytne? Ale po co aż tyle zachodu!
 
Przecież decyzje o warunkach zabudowy wydawane są w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Skoro w obowiązującym studium teren przewidziany jest na cele inne niż rolne, to wystarczy sięgnąć po przepis artykułu 2 ust. 1 pkt. 1 lit . b ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP i mamy kolejne wyłączenie i kolejną możliwość sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz każdego podmiotu bez ograniczeń. Pod warunkiem ,że sprzedającym będzie Skarb Państwa.
 
I ostatnie porównanie.
 
Przepisów powołanej Ustawy NIE STOSUJE SIĘ również do sprzedaży nieruchomości rolnych o określonej powierzchni.
Dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa jest to powierzchnia do 20000m² (czyli 2 ha). Trzeba przyznać, że jest to spora powierzchnia.
 
Dla pozostałych podmiotów czyli prywatnych ale też i samorządowych do 2999m2 czyli poniżej 3000m² (lub inaczej poniżej 0,3ha). Pomijając rażącą różnice powierzchni, sęk w tym, że spełnienie tego warunku (tj. wydzielenie powierzchni gruntu poniżej 3000m2) jest prawie niemożliwe. Nie będziemy tu rozważać wyjątków jakie daje Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
 
Ważne, że kiedy nasz bohater - Jan Kowalski zechce wydzielić, aby sprzedać ze swojej nieruchomości działkę o powierzchni maksymalnie do 2999m²) (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), popadnie w „konflikt” z wspomnianą wcześniej Ustawą o gospodarce nieruchomościami, która nie dopuszcza poza enumeratywnie wymienionymi przypadkami – wydzielania działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3ha (3000m²) na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego dla nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Tak więc przepis art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dla większości właścicieli nieruchomości rolnych ma wymiar czysto iluzoryczny.
 
Skoro zdecydowana większość właścicieli nieruchomości rolnych, również tych położonych w granicach administracyjnych miast nie będzie mogła sprzedać nieruchomości o powierzchni powyżej 3000m² nabywcy nie będącemu rolnikiem, np. na cel komercyjny, to obrót takimi nieruchomościami zostanie praktycznie wyeliminowany.
 
Marzeniem prawie każdego przedsiębiorcy jest, aby móc ograniczyć lub pozbyć się konkurencji. W praktyce jest to niemożliwe.
 
A jednak. Czytając przepisy analizowanej ustawy, trudno oprzeć się wrażeniu, że cel ten został osiągnięty. Skoro drastycznie spada podaż przy popycie kształtującym się na niezmienionym poziomie, to wrasta nam cena danego dobra konsumpcyjnego, w tym wypadku ziemi.
 
Zastanówmy się zatem, jakimi nieruchomościami zainteresują się potencjalni nabywcy, którzy zechcą kupić nieco większy kawałek ziemi znajdującej się poza obszarem objętym planem miejscowym (i przeznaczonej w tym planie na cele inne niż rolne czy leśne). Wierzymy, że odpowiedź na to pytanie znajdą już Państwo sami.

 


Aneta Krygier
Cezary Pstrak
Partnerzy Zarządzający Polskiego Konsorcjum Nieruchomości

Notes

zapytaj eksperta
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Facebook nieruchomości