Felietony

Najnowsze oferty








































Koniec karnawału?

11/4/2015 | Jacek Łaszek
Jacek Łaszek dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Profesor Szkoły Głównej Handlowej, ekspert rynku nieruchomości w Polsce i na świecie.
 
No to na szczęście wybory mamy już za sobą. Zgadzam się z pewnym klasykiem, że tylko teoria karnawału jest w stanie wytłumaczyć to wszystko co się u nas działo, a zwłaszcza to co opowiadano. Ja cały czas słyszałem w tyle głowy znany hit „Elektrycznych Gitar” „…wyjechali na wakacje…..” Może po prostu chcieliśmy, żeby było inaczej, cokolwiek to znaczy, a reszta to były tylko dekoracje. Taka kuracja społeczna, taka socjoanaliza jako forma odreagowywania codziennych problemów bywa być może czasami dobra. Zawsze powstaje jednak pewne ryzyko, że uwierzymy w te wszystkie głupoty i przekształcimy karnawał w bal na Titanicu. To się często zdarza na świecie, co więcej kryzysy to paliwo współczesnej gospodarki, które spala co głupsze lub bardziej pechowe państwa i społeczeństwa.
 
 
Nas to też nie ominęło, nie jesteśmy wybrani, też mieliśmy swoją Ukrainę i Białoruś, które to kraje dzisiaj są dla nas symbolem upadku gospodarczego. Wtedy to my byliśmy na dnie, a te kraje eksperci międzynarodowi oceniali jako bardzo perspektywiczne. Jako żywo stają mi przed oczami lata 70, słynne „pomożecie” towarzysza Gierka i to wszystko, co było potem. Najpierw karnawał, a potem kryzys ekonomiczny, bieda i wielkie problemy na wiele lat, przy której opowieści o kryzysie w Grecji brzmią właśnie tak, jako opowieści. A na początku wszystko wyglądało tak dobrze. Powszechne poparcie, entuzjazm i wiara. Zwłaszcza ta wiara. Pamiętam tworzone na użytek władzy i na przekór logice teorie, że wszystko jest możliwe, że można zwiększać wydatki socjalne i inwestycje, że zaraz prześcigniemy Japonię. Byłem wtedy studentem ekonomii i już zaczynałem w to wierzyć. Wtedy nazywało się to „dynamiczny rozwój”. Nie zdążyłem uwierzyć, Japonii nie prześcignęliśmy, a ruiny bez sensu budowanych, państwowych fabryk straszyły jeszcze w latach 90. Ostatnie długi Gierka spłaciliśmy w roku 2012, po 32 latach. To i tak dobrze, bo za reformy Balcerowicza i wzorowy powrót na łono kapitalizmu połowę nam umorzono.
 
Większość z nas, niezależnie od sympatii politycznych, nie będzie jednak chciała zrobić sobie krzywdy i dlatego jestem umiarkowanym optymistą, że wszystko szybko wróci do normy. Musimy tylko zrozumieć, że za nasze, czy raczej naszych polityków błędy nie zapłacą nasze dzieci, wnuki (kto w ogóle wymyślił tę głupią teorię??), tylko my, pokolenie obecnych 50. i 60. latków oraz obecni emeryci. To my dostaniemy mizerne emerytury, bo tylko na emeryturach można tak naprawdę zaoszczędzić w państwie, gdy robi się niedobrze. Jeszcze będziemy dodatkowo wysłuchiwali, że jesteśmy obciążeniem i będą nami manipulować komu dodać, a komu odjąć. Nasze dzieci i wnuki jakby co, to powiedzą nam „do widzenia” i wyjadą tam, gdzie będzie lepiej, a my starzy i schorowani zostaniemy na lodzie. Więc może lepiej mniej wątpliwych eksperymentów?
 
Wróćmy jednak do spraw sektorowych. Wątek mieszkaniowy był obecny w tej kampanii, ale nie był zbyt natrętny i eksponowany. Czasami nawet trudno było znaleźć te wątki. Oczywiście często przesadzano, ale na tle pozostałych obietnic te mieszkaniowe wyglądały dosyć niewinnie. Po szaleństwach z kredytami hipotecznymi (głównie frankowymi) wszystkie partie dostrzegły potrzebę budownictwa na wynajem. To taki trochę powrót do lat 90., gdy te hasła w sposób bardzo populistyczny głosiła lewica, ale w sumie to dobrze, bo ta noga naszej polityki mieszkaniowej kuleje. Dodatkowo PiS obiecywał reaktywację kas budowlanych, prawie wszyscy chcieli wyborczo (kilkaset tysięcy głosów) pomagać frankowiczom. Reasumując, zgodnie z logiką walki wyborczej dominowały tworzone na potrzeby wyborcze wyraziste programy typu „jedno cudowne rozwiązanie”, w miarę uniwersalne, w które można wpasować większość wyborców, aby osiągnąć cel polityczny.
 
Warto więc przypomnieć, że takie programy często sprawdzają się jako broń polityczna, ale są zupełnie nieprzydatne w praktyce. Sektor mieszkaniowy, podobnie jak społeczeństwo jest wielowymiarowy i tak powinna być konstruowana polityka mieszkaniowa. W polskich warunkach oznacza to konieczność rozwoju mieszkań na wynajem i to zarówno tych rynkowych (nie potrzebują subsydiów, tylko rozsądnego uregulowania stosunków właściciel – lokator), społecznych o regulowanym czynszu, jak też tych czysto socjalnych. Politykę społeczną należy prowadzić poprzez dodatki mieszkaniowe, w tym dla dużych rodzin, a nie nakazy i zakazy eksmisji. Trzeba też pamiętać o wspieraniu mieszkań własnościowych, zwłaszcza ograniczaniu ryzyka dla sektora finansowego (nie ma przymusu ich kredytowania).
Generalnie PiS, poprzednio PC (Porozumienie Centrum) miał dobrą rękę do polityki mieszkaniowej, pomimo słynnego do dzisiaj programu 3 mln mieszkań. Jest więc szansa na kontynuację tej tradycji. To, co budzi obawy sektorowe to podatek bankowy oraz kasy budowlane.
 
Jeżeli podatek bankowy zostanie wprowadzony w postaci podatku od aktywów, to naturalną ofiarą będą zapewne kredyty mieszkaniowe. To już ponad 20% aktywów sektora, są to jednocześnie produkty o niskich marżach i niskiej zyskowności. Według danych NBP stopa zwrotu z tych kredytów wynosi przy dosyć stabilnej marży pomiędzy depozytami a kredytem (2,5 pkt. procentowego) około 20%. Jednak dotyczy to tylko kosztów finansowych i nie uwzględnia kosztów materialnych banków (budynki, koszt ich utrzymania, płace personelu, etc). Całkowita stopa zwrotu to zapewne około 10%, może mniej. Można więc z dużą pewnością założyć, że koszt podatku zostanie dołożony do marży banku i wzrośnie ona do około 3 punktów procentowych, co ograniczy popyt i raczej nie przysporzy władzy popularności.
 
Drugi problem to poparcie PiS dla kas budowlanych. Jest to rozwiązanie dobre dla banków (wysoka, 3 punktowa marża), które funkcjonuje tylko dzięki publicznym subsydiom. Jest jednak drugi, większy problem. Jest to system zaprojektowany na czas dobrej pogody, czyli stabilnej gospodarki. Gdy stopy procentowe i inflacja rosną, system traci płynność i szuka pomocy w nowych subsydiach państwa. Gdy dla odmiany, stopy ostro spadają staje się nierentowny i grozi mu niewypłacalność. Są to powszechnie znane nadzorcom, systemowe bolączki tego rozwiązania, podobnie jak znane były bolączki kredytów frankowych. Ale wtedy wszyscy byli optymistami i nie chcieli słuchać nawet faktów. Jako człowiek stary a więc zgryźliwy dodam, że czasy nadchodzą trudne, nie opowiadajmy więc potem bajek, że o niczym nie wiedzieliśmy.
 
 

Notes

zapytaj eksperta
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr