Zmiany w prawie

Najnowsze oferty








































Współwłasność bywa problematyczna - konsekwencje zakupu udziałów w nieruchomości

3/14/2016 | Elżbieta Liberda
Wielu kuszą oferty sprzedaży lokali których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości. Pozornie tanie i korzystne oferty mogą okazać się jednak nie lada problemem. Dokonując wizji nieruchomości oferujący wskazuje nam często piękne mieszkanie w kamienicy o dużej powierzchni za niewysoką cenę. Dokonując kalkulacji, okazuje się, że rzeczywiście, cena za metr kwadratowy jest wyjątkowo korzystna…
 
 
Pytanie jednak,
  • czy mamy świadomość jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem? 
  • czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu? 
  • czy taki lokal w sensie prawnym jest twój? 
O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele. W niniejszym artykule chciałabym zwrócić uwagę na najczęstsze problemy z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości.

Ale zacznijmy od początku. Czym jest współwłasność ? 
Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami charakterystycznymi współwłasności są:
  • jedność przedmiotu współwłasności, 
  • wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje, 
  • niepodzielność wspólnego prawa. 
Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

Rodzaje współwłasności. Współwłasność jest współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Upraszczając - to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej - współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

„Szantaż” współwłaściciela
Zdawać być się mogło, iż regulowana „od zawsze” w prawie cywilnym instytucja współwłasności w częściach ułamkowych nie może służyć realizacji celów, których twórcy tych przepisów z pewnością nie przewidzieli. A jednak - Niestety są przypadki wykorzystywania przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności do swego rodzaju „szantażowania” jednych współwłaścicieli przez innych współwłaścicieli tej samej nieruchomości. Do tego celu wykorzystywane są w szczególności wspomniane wyżej przepisy art.199 k.c. stanowiące, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponieważ nie ma ustawowej definicji jakie czynności należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd, a jakie nie przekraczają zwykłego zarządu, współwłaściciele „naciągacze” wykorzystują to niedookreślone pojęcie w celu uzyskiwania korzyści finansowych.

W praktyce wygląda to tak, że kupowany jest bardzo niewielki udział w nieruchomości np.0,5%. W tej samej nieruchomości drugi współwłaściciel ma 95 % udziałów i dysponuje w ramach tych udziałów lokalami użytkowymi i mieszkalnymi. Lecz aby wykonać remont, w którymkolwiek z tych lokali, czy je zmodernizować np. doprowadzić gaz - na wszystkie tego rodzaju prace musi mieć zgodę tego „półprocentowego” współwłaściciela. Ten większościowy współwłaściciel nie uzyska od organów administracji budowlanej pozwolenia na remonty czy modernizacje lokali bez zgody tego drugiego współwłaściciela. Jak życie pokazuje jest to całkiem niezły sposób na „niezbyt uczciwe” uzupełnienie portfela.  Zdarza się bowiem, że ten „półprocentowy” współwłaściciel mówi - owszem, wyrażę zgodę na remonty czy modernizację, ale chcę za to kilkanaście tysięcy złotych. Większościowy współwłaściciel, któremu zależy aby szybko wyremontować lokale będące w jego władaniu, często zgadza się na tą – „nie do odrzucenia” - propozycję.

Realia na rynku nieruchomości.
W obecnych czasach coraz częściej obserwujemy wykorzystywanie „niedoskonałych” regulacji prawnych.
Są takie osoby, które świadomie kupują bardzo niewielkie udziały w nieruchomościach, aby poprzez wykorzystywanie wyżej opisanej sytuacji uzyskiwać korzyści finansowe. Istnieją wprawdzie sposoby aby uzyskać stosowne pozwolenia administracyjne wbrew woli takiego mniejszościowego współwłaściciela, lecz trwają one długo i wymagają przeprowadzenia odrębnego postępowania sądowego.

A co jeśli spotka Cię tego typu problem?
Zgodnie z treścią art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie pozostaje zatem nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. A to, jak wiemy potrwać może dłuższą chwilę.

Mam udział ale bez lokalu!
Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki kiedy jesteśmy właścicielami udziałów ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych którzy dysponują większym ułamkiem. A jak to możliwe?
Otóż jak wcześniej wspomniano współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu” np. 10 m2 na parterze (poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak, że wszystkie lokale są już zajęte.

Co zrobić kiedy nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia?
Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi zawarta być przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego.

W sytuacji kiedy nie możemy się „dogadać” pozostanie nam jedynie tryb sądowy.
Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym.
W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby: 
  • podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), 
  • przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
  • sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele, a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji).

Korzystanie „ponad udział„ nie zawsze się opłaca.
Jak widać, w przypadku bycia współwłaścicielem, w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym , że przyjdzie moment kiedy stan ten zostanie zakończony. Za czerpanie korzyści z nieruchomości która de facto do nas nie należy trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.
 
A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal?
Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu.

Niestety, posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal zawsze musimy liczyć się z tym, że może go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze można zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych.

Pamiętaj - kupując udziały w nieruchomości choćbyś miał w akcie notarialnym zapis, że w ramach tych udziałów masz prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu, to ten lokal w sensie prawnym nie jest twój.
 
 
 
 
Elżbieta Liberda
Radca Prawny, Ekspert PFRN  
 


 

Notes

art-lex-perfecta
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów