Felietony

Najnowsze oferty








































Kto może być najemcą twojego mieszkania?

3/21/2017 | Jerzy Sobański
Pracując na co dzień z klientami zainteresowanymi inwestycjami w nieruchomości na wynajem, niewielu z nich zastanawia się komu będę mogli wynajmować mieszkanie, dziś i w przyszłości. Z moich obserwacji wynika że najczęściej niestety nie są realistami.

Większość wynajmujących „chciałaby”, żeby najemcą (płatnikiem) za ich mieszkanie / dom była firma lub ambasada, a lokatorem jej prezes / ambasador najlepiej z zachodniej Europy, Ameryki Północnej, Japonii w ostateczności z Korei Płd (ma się rozumieć). Wskazane żeby lokator był bezdzietny, bez nałogów, bez zwierząt, ze skromną (jedną) nie pracującą żona, zatrudniający pomoc domową i jeszcze jedno: najlepiej żeby nie mieszkał na stałe ale wynajmował co najmniej 2 lata (do 4) a po wyprowadzenie się wyremontował lokal, przede wszystkim płacił dobrze i regularnie (to się zmieniało w latach, kiedyś królował dolar z czasem euro, rzadziej polski złoty).

Kto „nie powinien być najemcą mojego lokalu”(kolejność dowolna)...?
  • Młodzi ludzie - oni są nierzetelni, niewypłacalni, często studenci, balują - okropne!
  • Rodziny z dziećmi (niebezpieczny najemca) nie można go wyrzucić, dzieci wszystko psują i dewastują i jeszcze lubią psy lub koty
  • Obcokrajowcy z za wschodniej granicy, krajów arabskich, Azji (znikają z dnia na dzień, gotują dziwne rzeczy, nie można się z nimi porozumieć mieszka ich więcej niż zadeklarują w umowie). 
  • Robotnicy budowlani i inne niebieskie ptaki (nie dbają o moje i za kołnierz nie wylewają) 
  • Posłowie na Sejm RP (nie można ich usunąć, mało płacą, nie zawsze są grzeczni „za Janem Kobuszewskim klient awanturujący się ” i z kołnierzem też maja problem (patrz j.w pkt 4)
Taki model „dobrego i złego lub niepożądanego najemcy” powstał w latach dziewięćdziesiątych kiedy do Polski przybyło dużo ekspatów, przedstawicieli inwestorów z różnych krajów. Pracowników banków, firm ubezpieczeniowych, doradców. To archaizm ale trwa w niektórych głowach do dzisiaj. Powstał wówczas fałszywy obraz rzeczywistości, gdzie każdy obcokrajowiec (z kilku wybranych krajów) był lepszy niż Polak, Czech, Słowak, Rosjanin czy Ukrainiec (tych nacji nie traktowaliśmy jak obcokrajowców dziś już tak). To taka „nasza swojska, tylko polska” (chyba?) ksenofobia

Niezauważalnie „zachodnich specjalistów” zastąpili wysokiej jakości polscy menadżerowie, studenci z bogatych krajów arabskich, szczęśliwcy z „dobrych domów” z Ukrainy, Białorusi, „erasmusy” z Turcji, Portugalii Hiszpanii lub Grecji, Gruzji i inni normalni ambitni młodzi ludzie przyjeżdżający z mniejszych ośrodków do wielkich miast, pracować, studiować, robić kariery zawodowe.

Obok nich spora grupa osób w średnim wieku z normalnymi dochodami z rodzinami lub bez, często - „singli z odzysku”. To dzisiejsi najemcy. Co będzie za klika lat?

Chciałem zastanowić się czy za chwilę nie powstanie nowy typ najemcy „młody staruszek” Czy na taką ewentualność nie należy się przygotować i czy nie należy zmienić naszej oferty (również deweloperzy), oczekiwań - inwestorzy, czy nie należałoby zastanowić się nad modyfikacją prawa, modelu najmu i zarządzania?
 
 przekrój społeczeństwa pod względem wieku (dane na 2015)
 
 
Statystyki nie kłamią w polskim społeczeństwie przybywa osób w wieku po produkcyjnym lub zbliżających się do tego wieku
 
 
 
Co należałoby zmienić żeby zapewnić lepsze mieszkania dla osób w starszym wieku, przykładowe zróżnicowanie potrzeb ze względu na wiek i możliwości oczekiwania:
  • Wcześni seniorzy 60 + potrzebują mieszkań samodzielnych – urozmaicenia, udogodnienia, opieki ale również ze względu na aktywność dostępności do kultury, 
  • Dojrzali seniorzy 70 + potrzebują mieszkań wspomaganych - mobilność, bezpieczeństwo, pomoc domowa, opieki 
  • Sędziwi seniorzy 80+ potrzebują mieszkań opiekuńczych zapewniających opiekę i pielęgnację indywidualną lub zbiorową 
Każdy kto choć trochę interesuje się nieruchomościami zauważy brak odpowiedniej ofert mieszkań w Polsce dla tej grupy najemców - seniorów. Na większą skalę to szansa dla samorządów funduszy inwestycyjnych, deweloperów i dużych inwestorów prywatnych.
 
Syndrom „czwartego piętra” W Warszawie największe skupiska seniorów znajdują się w osiedlach zasiedlanych w latach 1965-1975 Przykład budynku z tego okresu 3 lub 4 piętra bez windy.

 
Problemy z obecna bazą :
  • Bariery dostępności ruchowej (schody, brak wind), 
  • Nie najlepszy, nie dostosowany do potrzeb seniora stan techniczny mieszkań (nie przystosowane mieszkania dla osób poruszających się na wózkach o balkonikach)
  • Brak bezpośredniego powiązania mieszkania z opieką zdrowia, 
  • Infrastruktura wokół budynków nie dostosowana do specyficznych wymagań tej grupy wiekowej (osoby zmuszone są do przebywania w 4 ścianach ). 
  • Słaba komunikacja (to różnie w różnych ośrodkach)
  • Uzależnienie od samochodu, 
  • Tendencja do „upychania” seniorów w zbiorowych domach opieki.

Druga nie doceniana grupa najemców - STUDENT
 
 
Największe ośrodki akademickie w Polsce
  • W Polsce jest obecnie ok. 1 800 000 studentów.
  • W głównych uniwersyteckich miastach w Polsce: Warszawa, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków, Łódź, Gdańsk, Lublin., Białystok, Lublin, Białystok,Toruń, Szczecin
  • Średnio 45% studentów potrzebuje zakwaterowania (studiują poza miejscowościami, z których pochodzą, statystyka różna dla różnych ośrodków).
  • Około 25% studentów, którzy potrzebują zakwaterowania, jest w stanie zapłacić więcej niż ceny w państwowych akademikach (ponad 400 zł / łóżko / miejsce)
  • Istniejące akademiki pokrywają jedynie 7% zapotrzebowania rynkowego (głównie należą do uczelni publicznych i oferujące niską jakość i standard usług).
  • Rośnie liczba studentów zagranicznych studiujących w Polsce (głównie w akademiach medycznych ok. 30% i na kierunkach ekonomicznych).

Jakie wnioski dla inwestorów
  • Duże możliwości realizacji nowych projektów
  • Brak konkurencji (brak inwestorów / operatorów na rynku)
  • Wyraźne zainteresowanie ze strony uczelni wyższych współpracą 
  • Wskazówka dla mniejszych indywidualnych inwestorów (zakup mieszkania dla studenta poza centrum ale blisko uczelni lub dobrze skomunikowanego z nią „ pod studenta” lub na parterze z podjazdem w budynku z płyty dla seniora może być również dobrą inwestycją 
 
 
 
Jerzy Sobański
Ekspert i rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
 

 

Notes

Akces nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com