Felietony

Najnowsze oferty








































Mieszkanie jako długoterminowa inwestycja - co zrobić żeby zarobić.

3/3/2015 | Danuta Talarczyk-Scheller
 
Motto: Do odważnych światy należy! 

 
Inwestycje w nieruchomości są inwestycjami stosunkowo pewnymi. Jednak najprostsza definicja inwestycji to wyrzeczenie się obecnych, pewnych korzyści na rzecz niepewnych profitów w przyszłości. To objaśnienie jest wyjątkowo celne w odniesieniu do zaangażowania kapitałowego na rynku mieszkaniowym. Dzisiaj mamy lokatę w pewnym banku z niewielkim co prawda, ale pewnym oprocentowaniem. Jutro, po zakupie mieszkania będziemy mieć kłopot na głowie i niepewność, czy najemca go nie zdewastuje i czy wpływy z czynszu będą na spodziewanym poziomie. Na pytanie czy warto inwestować w nieruchomości odpowiadam historyjkę rodzinną. Odziedziczyłam po dziadku dwie pamiątki: książeczkę oszczędnościową PKO z 1939 r. z jego życiowymi oszczędnościami oraz kamienicę pobudowaną przez dziadka tuż po pierwszej wojnie światowej. Książeczka ma wartość sentymentalną, natomiast kamienica przynosi przyzwoity dochód i ma równie przyzwoitą wartość.
 
W okresie stabilizacji cenowej (a jest to okres który przeżywamy obecnie) wartość mieszkań nieznacznie spada. Inflacja odgryza parę procent rocznie z wartości utrzymującej się na tym samym poziomie. W przekroju wieloletnim (ponad 10 lat) ta tendencja się wyrównuje, bo mimo różnych okresowych wahań, wzrost wartości nieruchomości nieznacznie przewyższa inflację. Jednak zakup mieszkania wg pomysłu "taniej kupię - drożej sprzedam" z reguły nie przynosi spodziewanego rezultatu. Bywają oczywiście krótkotrwałe okresy gwałtownego wzrostu cen mieszkań, ale zdarzają się raz na kilkadziesiąt lat i są przeplatane równie spektakularnymi spadkami cen. Tak więc lejtmotywem inwestycji w rynek mieszkaniowy będzie bieżący zarobek z wynajmu zakupionego mieszkania. Truizmem jest także dążenie do jak najkorzystniejszego stosunku ceny lokalu do czynszu najmu - "tanio kupić - drogo wynająć". Od razu powiedzmy, że okazje na rynku nieruchomości, które większość laików uważa za oczywiste, zdarzają się rzadziej niż szóstka w totolotka. Pozostaje chłodna, ale koniecznie śmiała kalkulacja. Nietrafionym pomysłem jest poszukiwanie taniego lokalu, bo z reguły taki lokal będzie się tanio wynajmował, a co gorsza z dużymi przerwami. Tym samym stosunek ceny lokalu do czynszu najmu będzie fatalny. Doskonałym pomysłem jest zakup mieszkania w bardzo dobrej lokalizacji np. w pobliżu renomowanej uczelni, które będzie wynajmowane bez zbędnych przerw przez studentów, a latem będzie wynajmowane przez turystów licznie odwiedzających miasto. Takie mieszkanie, mimo wysokiej ceny, ma z reguły świetną relację czynszu najmu. Większość inwestorów z westchnieniem dezaprobaty pomija takie oferty. Jednakże nie my. Do odważnych przecież świat należy! Przystępujemy więc do działania. Na wstępie dokonujemy kalkulacji polegającej na dwóch podstawowych ustaleniach:
 
  • ile wynosić będzie miesięczna rata kredytu kapitałowo-odsetkowego, który być może zaciągniemy na zakup mieszkania,
  • ile wynosić będzie spodziewany miesięczny czynsz najmu z lokalu, który zamierzamy kupić. 
Jeśli z kalkulacji wyjdzie nam, że po zapłaceniu raty kredytu coś zostanie, to z pełną determinacją działamy dalej i nie bacząc na przeciwności losu zmierzamy do sukcesu. Szukamy mianowicie banku, który podejmie się sfinansowania zakupu mieszkania. W Polsce działa kilkanaście dużych międzynarodowych banków i kilkadziesiąt mniejszych - banki spółdzielcze, SKOK-i itp. Jest więc w czym wybierać. Najlepszym rozwiązaniem jest podjęcie współpracy z renomowanym pośrednikiem kredytowym, który współpracuje z bankami na bieżąco i w małym palcu ma wiedzę, której my nigdy nie posiądziemy. Doradca podpowie nam jakie dokumenty przygotować i jak je wypełnić w celu uzyskania optymalnych warunków kredytowych – mogą być to np. plan dochodów, biznesplan przedsięwzięcia, sposoby zabezpieczenia kredytu, itp. Przy odpowiedniej dozie determinacji i dzięki drobnemu łutowi szczęścia możemy zostać właścicielem mieszkania, na zakup którego nie wydamy ani złotówki! Bank w całości sfinansuje transakcję zakupu, z kolei raty kredytu będą pokryte wpływami z czynszu, no i może parę groszy jeszcze co miesiąc zostanie z nadwyżki czynszu. Jeśli operacja się powiedzie, to po upływie mniej więcej roku możemy ją powtórzyć. Bank chętnie przystąpi do kolejnego projektu, jeśli projekt będzie przebiegać zgodnie z założeniami, a spłaty rat będą realizowane terminowo. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że mieszkanie będzie stało puste, a ratę kredytową co miesiąc trzeba będzie w banku uiścić. Jednak, kto nie ryzykuje ten na pewno nie zarobi. Zawsze można co tydzień wypełnić kupon totolotka i liczyć na wygraną. 
 
 
Danuta Talarczyk-Scheller
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Współwłaściciel firmy Talarczyk i Scheller
 
 

Notes

Talarczy&Scheller
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów