Felietony

Najnowsze oferty








































Najczęściej popełniane błędy przy zakupie mieszkania (nieruchomości)

12/6/2016 | Leszek A. Hardek (ENF, DRN)
W ostatnim czasie możemy zaobserwować szczególnie na różnych stronach internetowych wysyp rad dla kupujących mieszkanie czy nieruchomość. Pomimo tego, że często „rady” te publikowane są na stronach wydawałoby się godnych zaufania, niestety jak wiele treści w internecie nie są pozbawione wad i błędów lub zawierają głównie treści marketingowe...
 
 
 
Jakie porady możemy najczęściej spotkać?

Sprawdzić zadłużenie mieszkania / nieruchomości…
„Kupując mieszkanie należy zweryfikować, czy nie jest ono zadłużone. Z jednej strony trzeba sprawdzić, czy w Księdze Wieczystej nie ma wpisanego obciążenia hipoteki, a z drugiej upewnić się, że nie ma zaległości np. z tytułu płatności za media lub do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty”

Jeśli powyższy cytat można uznać za prawdziwy to niestety jednocześnie należy uznać go za co najmniej nie kompletny i absolutnie nie zabezpieczający kupującego. Sprawdzając księgę wieczystą lokalu nie możemy bowiem zapominać, że należy sprawdzić nie tylko dział IV (hipoteki), ale również pozostałe działy, ponieważ np. służebności są wpisane w dziale III. Większość osób jednocześnie zapomina sprawdzić księgę gruntową (macierzystą), w której również mogą znajdować się obciążenia.

Niestety bywają przypadki, że samo sprawdzenie księgi wieczystej nie jest wystarczające aby ustalić, kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości. W niektórych przypadkach (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy grunt nabyty na podstawie tzw. aktu własności) należy prześledzić sposób i moment nabycia nieruchomości, ponieważ może się okazać, że nieruchomość pomimo innego zapisu w KW jest współwłasnością małżeńską. To samo dotyczy nieruchomości nabytych w drodze spadku, ponieważ to praktycznie jedyny przypadek kiedy sprzedający (faktyczny właściciel) nie musi być ujawniony w KW.

Kolejną nieścisłością jest porada dotycząca sprawdzania zaległości w opłatach za użytkowanie lokalu. Owszem informacja ta może nam dostarczyć wiedzy na temat rzetelności dotychczasowego właściciela lokalu niestety z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego kupującego jest kompletnie nie przydatna. Koszty z tytułu utrzymania lokalu ponosi bowiem właściciel i jemu a nie lokalowi są przypisane, więc jako kupujący jeśli nawet takie długi występują odpowiedzialności ponosić nie będziemy. Większość osób niestety zapomina o art. 17 ustawy o własności lokali: „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości”. Oznacza to, że musimy sprawdzać czy wspólnota nie posiada zadłużenia, bo jako członek wspólnoty, którym stajemy się po zakupie lokalu odpowiedzialność za takie długi już ponosić będziemy.

Sprawdzić zameldowanie…
Należy dokładnie sprawdzić wpisy w księdze wieczystej jak również akt notarialny kupna. W przypadku pominięcia tych czynności możemy kupić mieszkanie ze służebnością osobistą, w którym uprawniony będzie mógł mieszkać do śmierci. Należy również pamiętać o zaświadczeniu o wymeldowaniu wszystkich osób zameldowanych w danym lokalu najlepiej wydanego w dniu sprzedaży czy dzień przed. Pamiętać też musimy, że jeśli zameldowanie jest czynnością administracyjną a sama sprzedaż (kupno) czynnością prawną to pozostawienie zameldowanych osób w lokalu może nam przysporzyć problemów i być czasochłonne w związku z koniecznością przeprowadzenia wymeldowania „z urzędu”. Samo zaświadczenie o wymeldowaniu się właściciela lokalu i jego rodziny może być nie wystarczające, ponieważ bywa tak, że w lokalu są zameldowane osoby o których sprzedający nie miał pojęcia.

Zaliczka, zadatek, umowa przedwstępna…

Dla wielu osób nie ma różnicy pomiędzy zaliczką czy zadatkiem. Zadatek w przeciwieństwie do zaliczki (jeśli nie jest to inaczej uregulowane w umowie) przepada lub musi być zwrócony w podwójnej wysokości (zależnie od tego, z czyjej winy nie dojdzie do podpisania umowy).

Częstym zjawiskiem jest chęć zaoszczędzenia na kosztach notariusza i decyzja o zawarciu umowy przedwstępnej w zwykłej formie. Jak życie już nie raz pokazało te pozorne oszczędności mogą narazić kupującego na poważne straty finansowe. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje nam nie tylko możliwość wpisania „wzmianki” do działu III księgi wieczystej o jej zawarciu ale również uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. W takim przypadku orzeczenie sądu zastępuję oświadczenie woli sprzedającego.

Kolejnym często pomijanym „milczeniem” zjawiskiem jest zawieranie umów przedwstępnych w sytuacji chęci uzyskania przez kupującego kredytu na zakup mieszkania / nieruchomości. Niestety kupujący musi pamiętać, że nie zawsze jeśli nie otrzyma kredytu będzie mógł żądać zwrotu wpłaconego zadatku w wysokości w jakiej został dany. W takich sytuacjach mamy do czynienia z różnymi i zindywidualizowanymi orzeczeniami sądowymi. Jeśli kupujący udowodni, że nie otrzymał kredytu nie z własnej winy może liczyć na wydanie orzeczenia o zwrocie wpłaconego zadatku. Jeśli natomiast tego nie udowodni musi się liczyć z tym, że wpłacony zadatek przepadnie. W tej sytuacji aby nie być zdanym wyłącznie na wyrok sądu należy dokonać odpowiednich zapisów w zawieranej umowie przedwstępnej.

Koszty utrzymania mieszkania / nieruchomości...
Większość specjalistów doradza sprawdzenie ich wysokości. Fakt, koszty te przy podobnych mieszkaniach mogą się znacząco różnić w zależności od spółdzielni w zasobach których znajduje się mieszkanie czy w zależności od wysokości funduszu remontowego. Niestety często pomija się kwestię np. sprawdzenia uchwał wspólnoty dotyczących najbliższych napraw czy planowanych prac remontowych, z którymi może wiązać się konieczność poniesienia dodatkowych i nie małych wydatków w najbliższym czasie.

CE - Świadectwo charakterystyki energetycznej

To dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia. Dla przeciętnego użytkownika ważny jest wskaźnik EK (energii końcowej). W praktyce EK określa ilość energii potrzebnej każdego roku do ogrzania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w budynkach z klimatyzacją do chłodzenia. Zakładając (niestety tylko teoretycznie), że CE jest sporządzony rzetelnie i bezbłędnie przy dwóch podobnych nieruchomościach może być istotną informacją dla kupującego. Jeżeli natomiast świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości energii wtedy jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (o rękojmi za wady).

Naprawy i remonty…

Dzisiaj mieszkania wystawiane na sprzedaż często mają wykonane „profesjonalne” zdjęcia i jeśli nawet mieszkanie jest faktycznie zadbane i na pierwszy rzut oka nie wymaga żadnych nakładów kupujący musi pamiętać, że po wyprowadzce dotychczasowego użytkownika, każde mieszkanie (nieruchomość) i tak będzie wymagała przynajmniej odświeżenia. Często wtedy okazuje się, że tak naprawdę wymaga przeprowadza remontu. Sprawdzajmy stan techniczny okien, podłóg, drzwi czy instalacji. Te elementy mieszkania pozostaną, a ich ewentualna wymiana nie będzie tania. Istotnym elementem jest jednoznaczne i na piśmie uzgodnienie jakie wyposażenie mieszkania zostanie pozostawione kupującemu. Brak takich uzgodnień może spowodować niemiłą niespodziankę m.in. w postaci wielu dziur w ścianach pozostałych po zdemontowanym wyposażeniu. Bywają sytuacje, że z mieszkań czy nieruchomości przed ich wydaniem znikają gniazdka, kontakty, armatura i całe zabudowy. Wszystko to będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami dla kupującego, których najczęściej nie przewidział.

Inne podejrzane symptomy i błędy…
W przypadku zakupu mieszkania (nieruchomości) na rynku wtórnym przyszłość okolicy trzeba zbadać samodzielnie, by nie okazało się, że za kilka lat cicha i spokojna okolica zmieni się np. w węzeł obwodnicy z drogą ekspresową lub inne uciążliwe miejsce. Każdy wolny teren powinien wzbudzić w nas podejrzenia.

Często też kupujący poprzestają jedynie na sprawdzeniu czy nieruchomość ma dostęp do drogi. Prawie nikt natomiast nie sprawdza czyją własnością jest droga. Bywają sytuację, że droga jest prywatna i w praktyce kupiona nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub droga jest w zupełnie innym miejscu.

Jeśli cena jest zbyt niska, a sprzedającemu bardzo zależy na czasie należ dowiedzieć się co jest tego przyczyną. Powody takiego zachowania mogą być róże. Mogą być też takie, które przysporzą kupującemu w przyszłości masę problemów i wydatków.

Chęć zaoszczędzenia na dodatkowych kosztach…
Ostatnio daje się zauważyć niechęć głównie kupujących do korzystania z usług pośredników. To właśnie poszukujący nieruchomości czasami robią wszystko (albo prawie wszystko) aby nie korzystać z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami a tym samym zaoszczędzić na wydatkach. Zachowanie takie jest niezrozumiałe i całkowicie nielogiczne. Zamawiając taką usługę w specjalistycznej firmie można (w zasadzie należy) dokładnie uzgodnić zakres czynności jakie pośrednik musi dla nas wykonać. Jeśli pośrednik nie wykona swoich czynności prawidłowo lub się pomyli w efekcie czego kupujący poniesie straty będzie mógł on uzyskać odszkodowanie z obowiązkowego ubezpieczenia. Praktyka pokazuje, że to głównie kupujący są narażeni na straty i pomyłki związane z zakupem nieruchomości. Nie sprzedający, tylko właśnie kupujący ponosi w 99% przypadków największe ryzyko i to jemu powinno najbardziej zależeć na zminimalizowaniu niebezpieczeństw związanych z przeprowadzaną transakcją a korzystanie z usług pośrednika przecież do tego właśnie prowadzi.
 
 
Leszek A. Hardek
Ekspert Nieruchomości PFRN (ENF)
Doradca, pośrednik i zarządca
właściciel Biura doradztwa i obsługi rynku nieruchomości INTERCENTRUM 
 

 

Notes

INTERCENTRUM nieruchomości mieszkania domy Toruń
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr