Felietony

Najnowsze oferty








































Najpierw karnawał, potem stypa?

12/30/2015 | prof. Jacek Łaszek
Jacek Łaszek dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Profesor Szkoły Głównej Handlowej, ekspert rynku nieruchomości w Polsce i na świecie.



No cóż, ciepła woda w kranie pozostała wspomnieniem, nie możemy narzekać na nudę, ale zdaje się, że tego chcieliśmy. Zostawmy na boku politykę, którą teraz zajmują się prawie wszyscy i podzielmy się kilkoma refleksjami związanymi z gospodarką, w tym zwłaszcza sektorem nieruchomości.


Na pewno, wbrew częstym opiniom nie realizujemy „modelu węgierskiego”, przynajmniej nie w sferze gospodarczej. Można różnie oceniać politykę gospodarczą premiera Orbana (ja oceniam krytycznie, zwłaszcza rozszerzanie sektora państwowego), co nie zmienia faktu, że odziedziczył kraj w stagnacji, z bardzo wysokim i narastającym długiem publicznym (ponad 80% PKB według porównywalnej, międzynarodowej metodologii; Polska wg metodologii to odpowiednio niecałe 60% PKB). W wyniku podjętych działań, w tym między innymi zawłaszczenia węgierskich OFE, proces narastania długu udało mu się jednak zatrzymać, a poziom zadłużenia nawet nieco zredukować. Prawda jest też taka, że odbieranie przywilejów socjalnych jest bardzo trudne, czasami nawet niemożliwe w warunkach pełnego poszanowania demokracji. Cena za zadłużenie jaką płacą Węgry jest jednak bardzo wysoka – zabijają ich bardzo wysokie podatki, w konsekwencji od wielu lat nie mają wzrostu PKB, czyli mówiąc prosto, ich dochody stoją w miejscu. To stara prawda, o której moje pokolenie coś wie z praktyki - długi zaciąga się łatwo, a potem spłaca długo i boleśnie.

Otóż nasze polskie zadłużenie, pomimo że spore nie jest jeszcze katastrofalne, zwłaszcza, że stopy a więc i odsetki na świecie są niskie. Ale te stopy na pewno wzrosną, jeżeli więc dodatkowo poszalejemy z zadłużaniem się, to już niedługo wszyscy, a nie nasze dzieci jak lubią pisać media, będziemy mieli kłopoty. I tutaj dochodzimy do istoty różnicy pomiędzy Polską a Węgrami: Orban zastał po poprzednikach (postkomunistach) wysokie zadłużenie i wydatki socjalne i musiał je redukować, my chcemy je powiększać. To dotyczy oczywiście przyszłych lat, gdyż budżet w roku 2015 oraz 2016 powinny się spiąć. Ale potem, jeżeli będziemy dalej licytować i realizować ambitne programy socjalne i inne, na pewno zresztą potrzebne, to „nie damy rady” i trzeba będzie rzeczywiście poprosić Orbana o pomoc.

Ekonomia bywa złożona, tak jak każda nauka, ale te kwestie o których mówimy to podstawy ekonomii, jakich uczą się studenci pierwszego roku studiów, dostępne intelektualnie dla każdego. Politycy i ludzie ze sfery finansów często tworzą bełkotliwą nowomowę, aby skomplikować i ukryć rzeczy proste, a tym samym pokazać się jako ci „wtajemniczeni”, ale nie dajmy się tym zwieść.

W krótkim okresie nasze dochody, a więc PKB zależy od tego ile pracujemy, czyli ilu jest wśród nas pracujących, ile pracują dni, ile pracują godzin dziennie, itp. Jeżeli ta liczba osobogodzin spada, spada też PKB i nie ma na to rady. W długim okresie dochodzi możliwość wzrostu wydajności pracy, za którą stoi przede wszystkim wzrost kapitału, czyli innymi słowy maszyn i urządzeń, którymi posługują się pracownicy. Jednak aby zwiększać kapitał, potrzebne są inwestycje, a inwestycje to nic innego jak nasze oszczędności, które przedsiębiorcy wykorzystują poprzez system bankowy czy giełdę. Musimy więc wtedy więcej oszczędzać, a przedsiębiorcy muszą czuć biznes, czyli zyski i chcieć te pieniądze inwestować. Musimy więc dbać o banki i ich dochody oraz pilnować ich bezpieczeństwa (żeby ludzie chcieli oszczędzać) oraz stwarzać dobre warunki przedsiębiorcom, aby chcieli inwestować i nie bali się nadmiernej biurokracji, a zwłaszcza zmian podatkowych. Ilość środków w gospodarce (wszystkiego: maszyn produktów, robotników) jest jednak ograniczona. Jeżeli będziemy zwiększać konsumpcję, to nie możemy jednocześnie zwiększać inwestycji, chyba że będziemy się zadłużać (sprowadzać produkty, maszyny, robotników zza granicy) za granicą, co w przypadku dalszego zadłużania się państwa będzie już niebezpieczne. Możemy oczywiście zadłużać się prywatnie, co jest mniej niebezpieczne (importować prywatny kapitał, przykładowo inwestycje bezpośrednie), ale wymaga to tworzenia temu kapitałowi gwarancji bezpieczeństwa. Politycy zbyt łatwo zapominają, że inwestorzy zagraniczni nie działają charytatywnie, ale inwestują z myślą o zyskach. Jeśli będą mieli obawy, że w przyszłości nie będą mogli wywieść zysków za granicę i robić z nimi co będą chcieli, to po prostu nie zainwestują.

Otóż mam wrażenie, że obecna władza cierpi na znany syndrom „mieć ciastko i zjeść ciastko”, co prowadzi do sprzecznych wypowiedzi i postulatów. Jeżeli zwiększamy wydatki społeczne i ograniczamy pracę (ambitne programy społeczne, cofnięcie reformy emerytalnej), to produkujemy mniej a praw do konsumpcji rozdajemy więcej. Zwiększamy więc zadłużenie, a w nieodległej perspektywie na pewno podatki. Rozwiązaniem byłby szybszy wzrost gospodarczy, ale to oznacza większe inwestycje. Tymczasem banki są naszą taktyczną „dojną krową”, co oznacza, że nie będą się wyrywały z ich finansowaniem w obawie, że później nie dostaną spłaty swoich kredytów. Również prywatni inwestorzy są wstrzemięźliwi, no cóż, „kapitał jest jak sarenka, tupniesz nogą, to ucieknie”. Doświadczenia z rozwojem gospodarki poprzez sektor publiczny (mamy publiczny bank, mamy przedsiębiorstwa), którym można łatwo ręcznie sterować są jednak fatalne (szybko i dużo wydajemy, ale efektów brak), no może dobre dla prominentnych działaczy, którym trafią się wysokie stanowiska. Zagranicznego kapitału też nie chcemy, no może byśmy chcieli, gdyby nie chciał wysokich zysków, ale takich cudów w kapitalizmie to nie ma. Kapitalizm to, jak sama nazwa wskazuje, władza kapitału a nie moralności.

Dlatego jako obywatel wciąż czekam na zapowiadany, rozsądny i spójny program gospodarczy poparty realną statystyką, a nie kolejny program wyborczy. Bo wybory to już były. Program, który uwzględnia realia i interesy a nie życzenia, chociażby tak podstawowe fakty, jak to że kapitaliści chcą zysków, banki chcą odzyskać pożyczone pieniądze a pracownicy zarobić jak najwięcej. Na pewno się wtedy okaże, że z części zbyt pochopnych obietnic trzeba zrezygnować, część odłożyć na daleką przyszłość. To już jednak zmartwienie polityków, za to im płacą.

Tymczasem w sektorze mieszkaniowym na rynku deweloperskim w największych miastach w dalszym ciągu trwa boom budowlany. Potwierdzają to dane i raporty NBP, analizy REAS, AMRON czy innych analityków rynku. To oczywiście głównie efekt niskich stóp procentowych, ale też stymulacji fiskalnej (program MDM), czyli typowy przykład tego jak nie należy prowadzić polityki sektorowej. Nie ma potrzeby stymulacji fiskalnej (zostawmy ją na złe czasy), gdy stymulacja stopami procentowymi wydaje się być nadmierna. Bądźmy jednak sprawiedliwi, to jeszcze efekty polityki poprzedniej ekipy. Ciekawe i chyba nie zauważone przez rynek dane dotyczące akcji kredytowej publikuje od pewnego czasu NBP. Jest to szacunek wypłat nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych. Dotąd takie dane gromadził tylko Związek Banków Polskich na podstawie informacji gromadzonej przez banki, NBP gromadził tylko dane dotyczące zmian zadłużenia z tego tytułu. Te informacje są o tyle ciekawe, że pokazują wzrost akcji kredytowej w ostatnim roku, co trochę zmienia ocenę boomu. Jak dotąd na podstawie danych ZBP znaczną jego część przypisywano inwestycjom gotówkowym, teraz wiemy, że w znacznym stopniu są to jednak kredyty, zresztą tak, jak to przewidywały modele ekonometryczne. Polska nie jest jednak europejskim ewenementem, jak na to wskazywały poprzednie dane.

Niskie stopy procentowe to ryzyko nadmiernego zadłużania się kredytobiorców, które eksploduje, gdy stopy w końcu wzrosną (ludzie nie spłacają kredytów, spadają ceny mieszkań, banki zabierają mieszkania i wystawiają na sprzedaż, słowem to co nie tak dawno obserwowaliśmy w wielu krajach, czyli problemy sektora bankowego a potem finansów publicznych). Na szczęście trwa proces podnoszenia LTV i od 1 stycznia 2015 ma ono wynosić minimum 85% (czyli minimum 15% nieruchomości musi zostać sfinansowane nie z kredytu). Pozytywnie też, co paradoksalne, na rynek mieszkaniowy wpłynie podatek od aktywów bankowych w wysokości 0,49%. Banki już rozpoczęły proces podnoszenia marży kredytów mieszkaniowych o tą wartość, co też będzie działało ograniczająco na nadmierny popyt. Nie przyniesie to może rządzącym aplauzu publiki, opozycja na pewno to wykorzysta, ale będzie to ich wkładem w stabilność banków. Znacząco wzrosła też podaż mieszkań deweloperskich w następstwie ich obaw związanych z nowelizowaną ustawą deweloperską oraz, po prostu, wysokiej zyskowności z ich sprzedaży. W konsekwencji ceny pozostały stabilne. To zupełny zbieg przypadków - czyżbyśmy znowu mieli więcej szczęścia niż rozumu? Zobaczymy.

Dosyć szerokim echem w polskich mediach odbiło się też pierwsze badanie przeprowadzone przez NBP i GUS zamożności Polaków. Wyniki były dosyć przewidywalne, ale ważne z punktu widzenia sektora nieruchomości. Otóż okazało się, że wbrew przewidywaniom zróżnicowanie dochodów oraz majątku w Polsce jest niższe niż w USA (czego należało się spodziewać), ale też niższe od tego w UE. Okazało się też, że z punktu widzenia majątkowego wieś jest zasobniejsza od miasta (ziemia, domy). Jak się można było spodziewać, główny majątek Polaków to domy i mieszkania. To efekt prywatyzacji zasobu poniżej cen rynkowych w czasie transformacji oraz późniejszej polityki mieszkaniowej. Ten majątek jest na ogół wyrównany, tak jak wyrównana jest sytuacja mieszkaniowa i zasób mieszkaniowy, odziedziczony w znacznym stopniu po socjalizmie. Ale ceny mieszkań w Polsce zgodnie z prawami ekonomii w międzyczasie sporo wzrosły. Wbrew temu, co piszą media, to na ogół dobry i bezpieczny model oszczędzania, zwłaszcza gdy porównamy go z tak lansowanym przez sektor finansowy modelem inwestycji giełdowych. Powiedzmy sobie szczerze – pojedynczy inwestor nie ma szans na analizę ryzyka, na dywersyfikację portfeli czy obronę przed nieuczciwymi graczami na tym rynku (typu „a ja ci nie zapłacę i co mi zrobisz?”). Jest więc dostawcą kapitału, „planktonem”, jak szyderczo mówią profesjonalni gracze. Taką siłę ma bank i fundusz inwestycyjny i niech one tam grają. Oszczędzanie w nieruchomościach nie daje wysokich stóp zwrotu, ale też ryzyko straty nie jest wysokie. Taka sytuacja rodzi jednak określone konsekwencje polityczne i gospodarcze.

Po pierwsze, należy dla dobra wszystkich uruchomić ten kapitał mieszkaniowy, czyli zliberalizować idiotyczne prawo o ochronie lokatora. Skoro prawie wszyscy mają własność i prawie nie ma lokatorów to kogo chcemy tak zażarcie chronić?? Lokatorów publicznych mieszkań komunalnych?? Wszyscy na tym skorzystają i będą zadowoleni i to bez nakładów.

Po drugie, każda władza w Polsce musi ostrożnie patrzeć na podatki od nieruchomości, a zwłaszcza na pomysły ich drastycznego podnoszenia typu podatek katastralny. Oszczędzający na całym świecie bardzo nie lubią, gdy się sięga do ich oszczędności i można szybko znaleźć się poza burtą.

Notes

zapytaj eksperta
Akcja

Partnerzy

  • realtor.com
  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości
  • Centralny Rejestr