Niektóre aspekty rynku najmu

12/2/2010 | Olimpia Bronowicka - Rzecznik Prasowy PFRN

Niektóre aspekty rynku najmu

Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadziła sondę w środowisku pośredników pracujących na rynku większych, średnich i mniejszych miast w Polsce dotyczącą  rynku najmu. 46,4 proc. odpowiedzi dotyczyło większych miast  liczących powyżej 500 tys. mieszkańców, 28,6 proc. – miast o liczbie od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców i około 25 proc. odpowiedzi pochodziło z miast liczących mniej niż 100 tys. mieszkańców.

Kto szuka mieszkania
Z uzyskanych odpowiedzi wynika, że popyt na lokale do wynajęcia w dużych i średnich miejscowościach liczących od 100 tys. mieszkańców wzwyż -  tworzą przede wszystkim studenci. Jako dominującą na rynku wskazało tę grupę prawie 61 proc. pytanych pośredników Ten popyt to rezultat rozwoju przede wszystkim  wyższego  szkolnictwa prywatnego, przy zupełnym braku budowy akademików, w których zresztą miejsce w pokoju  bywa niekiedy droższe od kwatery wynajmowanej prywatnie. Studenci nie wynajmują już niemal zupełnie pokojów przy rodzinie, których ceny kształtują się od 200 zł miesięcznie w małych miejscowościach  do najwyżej 600 zł – w większych. Zasadą jest, że kilku (dwóch  do czterech) studentów wynajmuje  najchętniej dwupokojowe mieszkanie, które zapewnia im często wygodniejsze warunki niż uczelniany akademik. Z kolei właściciele mieszkań chętnie przyjmują  studentów, bo z góry wiadomo, że mieszkają oni czasowo, są wypłacalni (pomaga im z reguły rodzina, sami też zarabiają) no i nie są rodzinami z dziećmi. Studenci nie budzą obaw u właścicieli, bo przebywają czasowo w danej miejscowości, opłatę za wynajem  rozkładają najczęściej na kilka osób, co właścicielom zapewnia godziwa cenę, a studentom warunki niekiedy lepsze niż w akademiku i porównywalne cenowo. O ile miejsce w dwuosobowym pokoju w akademiku kosztuje dziś 300-400 zł – to taki sam mniej więcej koszt wypadnie na studenta  o ile zamieszka ich czterech w dwupokojowym lokalu.  Kobieta w ciąży, rodziny z małymi dziećmi podlegają przepisom o ochronie lokatora i eksmisja takich lokatorów może faktycznie odwlekać się latami. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców zdecydowanie jako najemcy prowadzą studenci. W mniejszych – małżeństwa, częściej bezdzietne i młode osoby pracujące i samotne. Małżeństwa z  dziećmi nie są pożądanymi lokatorami, a poza tym rodziny raczej decydują się na kupno lokalu,  bo pieniądze wydane na czynsz płacony właścicielowi – uważają za stracone .W przypadku spłaty raty –  traktują to jako  inwestycję we własność. I mogą korzystać z pomocy państwa w spłacie odsetek.

Jakie mieszkanie i za ile
Lokal dwupokojowy to dziś najbardziej poszukiwane mieszkanie na rynku najmu. W dużych miastach na zainteresowanie takimi lokalami wskazuje blisko 68 proc. pytanych pośredników. Kawalerki są  wynajmowane  w drugiej kolejności – bo ich koszt najmu jest wyższy niż np. połowa kosztu najmu lokalu dwupokojowego. Dwie osoby  wolą dziś wynająć dwupokojowy lokal razem niż każda osobno kawalerkę. Z kolei dwie osoby w kawalerce nie mają takiego komfortu i intymności, jak w dwupokojowym lokalu. Jeszcze taniej wychodzi wynajęcie trzypokojowego lokalu na 3 osoby, więc i takie mieszkania są chętnie wynajmowane szczególnie przez studiujących.

Uderza ogromy rozrzut cen najmu. W małych  miastach kawalerkę można wynająć już za 350 - 400 zł (w Wągrowcu) ale w dużych ośrodkach akademickich takich jak Warszawa, Kraków, Poznań trudno znaleźć ofertę poniżej 900 zł. Ale zróżnicowanie cen jest ogromne np. w stolicy sięga od 800 do ponad 2000 tys. zł. Wynika to przede wszystkim z lokalizacji, w zależności od rozkładu i usytuowania w budynku. Najdroższe są te w blisko centrum miasta i uczelni, ważna jest bliskość komunikacji miejskiej oraz dobre i szybkie połączenia z innymi dzielnicami. Lokal na peryferiach z pokojami w amfiladzie i na parterze  - wynajmuje się z trudem i… tanio. Warto zauważyć, że ceny najmu rosną raczej degresywnie w stosunku do powierzchni. Zbliżone do wielkomiejskich ceny najmu małych lokali można spotkać w mniejszych miejscowościach  uzdrowiskowych  takich jak Świnoujście czy Kołobrzeg. Sięgają za kawalerki – 900 zł, za lokal dwupokojowy nawet 1500 zł, trzypokojowy – do 1800 zł. Skąd te ceny? Pojawiła się bowiem – jak określają to pośrednicy – turystyka zdrowotna. Aby korzystać z zabiegów leczniczych i zdrowego klimatu ludzie wynajmują na kilkumiesięczne pobyty małe mieszkania.

To jest rynek najemcy 
Na rynku najmu pojawiają się też atrakcyjni kontrahenci – firmy, które wynajmują lokale na kwatery dla swoich pracowników. To opłaca się im bardziej od kosztu hotelu. Na rynku najmu dziś przebierać w ofertach mogą najemcy, ponieważ podaż mieszkań wyraźnie przewyższa popyt. Na rynek najmu w dużych miastach trafiły bowiem tzw. inwestycje, czyli lokale budowane z zamiarem odsprzedaży lub kupowane pod wynajem. Wiele mieszkań nabytych w celu odsprzedaży z zyskiem, a kupionych za kredyt we frankach w okresie boomu cenowego dziś zasila rynek najmu.: np. latem 2008 roku był rekordowo niski kurs franka i dolara  i wysokie ceny mieszkań. Mimo już pierwszych sygnałów, że rynek zaczyna się załamywać – kupowano wtedy wiele mieszkań z zamiarem odsprzedania z zyskiem. Dziś, gdyby przy niższych już cenach mieszkań i wyższym kursie walut ktoś próbował  taki lokal sprzedać musi liczyć się z tym, że splata obciążającego lokal kredytu będzie wyższa niż uzyskane pieniądze ze sprzedaży. Lokal więc trafia na rynek najmu… przyczyniając się do obniżki cen!
Dominacja studentów na rynku najmu ma wpływ na jego okresowe ożywienie. Niemal wszyscy pośrednicy wskazywali miesiące wakacyjne plus wrzesień i trochę październik – jako czas ożywienia i wzmożonego zainteresowania mieszkaniami do wynajęcia. Przeważają też umowy najmu zawierane na rok.

Najem zwykły i najem okazjonalny 
Umowę najmu można zawierać na dwa sposoby: jeden to zwykła umowa najmu normowana przez ustawę o ochronie praw lokatora, druga tzw. umowa o najem okazjonalny – choć przepisy nie używają tej nazwy. Najem okazjonalny regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Atutem tego rodzaju umowy jest stosunkowo łatwy sposób na pozbycie się lokatora, który zalega z płatnościami bądź zakłóca spokój. Wynajmować lokal „okazjonalnie”  może właściciel, który wynajmuje mieszkanie  bo czasowo z niego nie  korzysta. Generalnie – lokal ten jednak służy jego potrzebom mieszkaniowym. Z takiej formy najmu nie może skorzystać np. deweloper, który buduje lokale na sprzedaż, nie chce, bądź nie może ich sprzedać i decyduje się na ich wynajem.
Umowa najmu okazjonalnego musi być umową na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy trzeba dołączyć oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i wydania lokalu we wskazanym terminie. Musi jednak wskazać w oświadczeniu adres – dokąd może być eksmitowany i dołączyć pisemną zgodę na ten fakt  osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego dla celów eksmisji lokalu. Te dokumenty muszą być sporządzone notarialnie, co oczywiście kosztuje ale są to koszty rzędu około 200 zł. Niemniej dokumenty muszą być skompletowane, co trochę czasu zajmie.

Czy najem okazjonalny się przyjął?
Zdania pośredników są na ten temat podzielone. Zaledwie 10 proc. pośredników przyznało, że najem okazjonalny się przyjął.

Ewelina Tyńska z Bytomia jest jedną z nielicznych pośredniczek, które przygotowują umowy najmu okazjonalnego i uważa, że ta forma najmu się przyjęła.
- „Nasze stowarzyszenie  organizowało specjalne szkolenie dotyczące najmu okazjonalnego i ja sama informuje o takiej możliwości klientów – mówi Ewelina Tyńska. Właściciele zdecydowanie chętniej zawierają takie umowy bo mają sankcję na lokatora, który nie chce płacić i nie opuszcza  lokalu. Mogą go przymusowo eksmitować w dość szybkim trybie pod adres wskazany w oświadczeniu dołączonym do umowy. Czy jest to umowa niekorzystna dla lokatora? Jeżeli nie ma on intencji wykorzystywania właściciela, czy wykorzystywania lokalu  niezgodnie z umową -  to umowa najmu daje i prawa lokatorowi, np. może się na czas trwania umowy zameldować i korzystać z przywileju jakie niesie meldunek z najmu.  
- Pracuję w małej firmie rodzinnej, współpracujemy z notariuszem działamy na tyle sprawnie, że możemy taką transakcję najmu okazjonalnego przeprowadzić w jeden dzień, jeżeli klient przyniesie niezbędne oświadczenia - podkreśla  Ewelina Tyńska – a koszt notarialny takiej umowy u nas w Bytomiu  to 120 – 150 zł.

Ale już Krystyna Kapla prowadząca Agencję nieruchomości w Zielonej Górze uważa, że  najem okazjonalny nie przyjął się na rynku bo „za dużo jest formalności, długi czas oczekiwania na wprowadzenie się do lokalu, dodatkowe koszty, zaangażowanie osób trzecich  bardzo często mieszkających poza miejscem najmowanego lokalu mieszkalnego”.