Felietony

Najnowsze oferty








































Porady przy wynajmie mieszkań. O wynajmie nie tylko w kontekście cen.

6/22/2015 | Jerzy Sobański
Czytając różnego rodzaju analizy rynku nieruchomości stwierdzam, że zdecydowana większość z nich koncentruje się na 3, maksimum 4 parametrach: cenie wynajmu (całkowitej i 1 m2), lokalizacji i ewentualnie liczbie pokoi cieszących się największa popularnością wśród najemców.

 
Mając dostęp do unikatowej bazy danych MLS w moim przypadku MLS WSPON postanowiłem przyjrzeć się również innym, często decydującym o wysokości czynszu czy okresie oczekiwania na najemcę, parametrom. Sądzę, że dzięki takiej statystyce (jej wynikom, które każdy dobry pośrednik „czuje”, ale nie ma na nie poparcia w cyfrach) uda nie nam lepiej wyznaczyć cenę i określić szanse skutecznej pracy z klientem i jego ofertą, a właścicielom lub inwestorom lepiej zdefiniować oczekiwania najemców; podpowie, na co zwrócić uwagę lub co warto kupić. Szacuję, że ok. 30-40% obecnych klientów popytowych zainteresowanych kupowaniem mieszkań traktuje to przede wszystkim jako inwestycję i to bez udziału kredytu bankowego.
 
Oczywiście rynek warszawski różni się od innych (każde miasto ma swoja specyfikę), ale informacje te mogą być najbardziej uniwersalne. Dzieje się tak m.in. ze względu na różnorodność stołecznego sektora nieruchomości, szerokie spektrum klientów (począwszy od „tubylców” wynajmujących z wyboru lub konieczności, poprzez studentów – największa liczba studentów w Polsce, kończąc na osobach które w stolicy Polski zaczynają lub kontynuują swoje kariery zawodowe naukowe, etc - największy rynek pracy najmniejsze bezrobocie najwyższe średnie dochody) Dane dotyczą ostatnich 3 miesięcy, nie uwzględniają specyfiki „sezonu akademickiego” (sierpień-wrzesień). W październiku będzie okazja przyjrzeć się temu okresowi i porównać na ile jest on różny od pozostałej części roku. Sadzę, że tendencje (najdroższe, najtańsze, małe, duże wyposażone lub nie) są uniwersalne przynajmniej dla 8 największych polskich miast.

Na co chciałem zwrócić uwagę poza wymienionymi wcześniej elementami?
- okres oczekiwania na najemcę
- lokalizacja (centralna, peryferyjna)
- rodzaje mieszkań (liczba pokoi, wielkość, ceny)
- standard, a w nim : rodzaj kuchni, stan techniczny, umeblowanie
- wiek lokalu
- parkowanie




Ile średnio czekamy na klienta? 38,8 dni, a dokładniej ?
 



Lokalizacja wg dzielnic:

 
   Jako lokalizację centralną do tego badania zaliczam Śródmieście i inne dzielnice, z których obojętnie jakim środkiem transportu docieramy do Śródmieścia w maksimum 15 minut
Centralne dzielnice w Warszawie to: całe Śródmieście, cała Ochota, cały Żoliborz, 2/3 Mokotowa, 2/3 Ursynowa, ½ Woli, Praga Płd., pozostałe dzielnice traktuję jako peryferyjne + WOM (Warszawski Obszar Metropolitarny, czyli miasta satelity).
 


Bardziej uniwersalne



Wynajem według liczby pokoi (parametr często podawany w/g liczby sypialni)
 
 


Wynajem według powierzchni: średnia 62,85m2

• Cena średnia ofertowa: 2423,53 ; transakcyjna - 2385,29; poziom negocjacji - 1,58%
• Najdroższe oferta w cenie 53,3 za 1 m2 przy cenie całkowitej 1600 - kawalerka 30 m2 w Śródmieściu,
• Najtańsze oferta w cenie 30,1 m2 całkowita -1350, 2 pokoje 44,5m2 dzielnica Białołęka.
 


Przedziały cenowe




Średnia cena 1 m2 39,73
 

Rodzaje kuchni:

• Oddzielna / widna - 44,5%
• Aneks w pokoju - 22,3%
• Prześwit - 16,8%
• Wnęka w pokoju - 11,0%
• Ciemna/ bez okna - 5,4%

Stan Techniczny (deklarowany):
• Idealny / bardzo dobry - 77,8%
• Dobry / do odświeżenia - 16,7%
• Do remontu - 5,5%

Meble /wyposażenie:
• Umeblowane kompletnie - 61,0%
• Na życzenie - 19,8%
• Częściowo - 12,5%
• Nieumeblowane (jedynie kuchnia) - 6,0%
• Całkowicie puste - 0,7%

Rok budowy:
• > 2000 - 49,4%
• 1970 – 2000 - 11,8%
• 1945 – 1970 - 27,8%
• < 1945 - 11,0%

Parkowanie:

  • garaż 31 %
    (w tym najczęściej występują 49 %- w Śródmieściu, 10% - Ochota, 7 %- Żoliborz, 8%- Praga PŁD, 9% Mokotów, 9 %- Białołęka, 5%- Bemowo, inne 3) 
  • miejsce parkingów wyznaczone 13% (w tym najczęściej WOM, Wilanów, Białołęka)
  • możliwość parkowania - podwórko 11% (w tym najczęściej Mokotów, Żoliborz, Praga Płd)
  • strefa poza płatnym parkingiem 21% (w tym najczęściej Ursynów Ochota WOM Wola, Bielany)
  • brak lub bez znaczenia 24%

Podsumowanie
Patrząc na wykresy i tabele, najlepszym mieszkaniem do wynajmu w Warszawie byłby lokal 2 -lub 3-pokojowy o powierzchni 48-55 m2 w dzielnicach : Śródmieściu, Mokotowie, Ochocie lub bliskiej Woli, Żoliborzu w budownictwie po 2000 lub z okresu 1945 -1960 roku, z garażem lub poza strefa płatnego parkowania, w dobrym lub bardzo dobrym stanie technicznym, umeblowany, z widną kuchnią w cenie 42-44 zł za 1m2 i całkowitej ok 2000-2400 zł miesięcznie

W następnym opracowaniu zastanowię się, ile za taki lokal trzeba zapłacić, żeby go kupić.

 
 
Jerzy Sobański
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
współwłaściciel Akces Nieruchomości Polska 

Notes

Akces nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • Facebook nieruchomości