Felietony

Najnowsze oferty








































Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – praktyka po 3 miesiącach.

8/8/2016 | Zbigniew Prawelski
Z końcem lipca upłynęło 3 miesiące od wprowadzenia zmian w obrocie ziemią rolną w Polsce. Można by pokusić się o pierwsze praktyczne wnioski. Z punktu widzenia klientów biur obrotu nieruchomościami obserwuję wzrost niezadowolenia zarówno sprzedających jak i kupujących grunty rolne jak również zapowiedzi decydentów, że przepisy ulegną do końca roku 2016 dalszym korektom szczególnie w obszarze Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
 
 
Właściciele nieruchomości rolnych są zmuszeni wstrzymać się ze sprzedażą i wierzą, że niekorzystne przepisy się zmienią. Kupujący po uzyskaniu informacji o tym, że nie spełniają ustawowych kryteriów do nabycia ziemi odstępują od dalszych rozmów. Również osoby prawne zainteresowane zakupem dużych obszarów pod działalność komercyjną w miastach, często po wielu miesiącach trudnych negocjacji odstępują od zakupu. Wprowadzone ograniczenia w nabywaniu ziemi rolnej niestety ucinają dalsze negocjacje lub zawieszają rozmowy na czas nieokreślony. Wszyscy liczą na pozytywne zmiany. Szczególnie rolnicy nie wyobrażają sobie na dłuższą metę utrzymania wprowadzonych ograniczeń. Nie przyjmują do wiadomości tych zmian, nie rozumieją ich. Dotychczas w ciągu ostatnich lat rynek obrotu nieruchomościami niezabudowanymi wcale nie wykazywał tendencji wzrostowych. Obrót działkami pod budowę /w większości rolnymi/ był słaby a ceny w porównaniu do roku 2008 były niejednokrotnie niższe o 30-50%. Wielu sprzedawców narzekało, że nie mogą znaleźć nabywców nawet po niższych cenach. Wielu też wstrzymywało się ze sprzedażą z uwagi na niskie ceny. Teraz po 3 miesiącach od wprowadzonych ograniczeń brak jest w ogóle transakcji na tych nieruchomościach i ludzie są niejednokrotnie załamani. Osoby które np. „wywalczyły” zwrot gruntów w trybie Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zabranych im kiedyś przez państwo nie mogą teraz nimi swobodnie rozporządzić. Także zgłaszają się osoby które chcą sprzedać ziemię bo nie wystarcza im na życie. Dla kupujących to również niespełnienie ich zamierzeń inwestycyjnych lub konieczna zmiana preferencji. Nikt tego towaru nie chce kupić, bo albo nie może /notariusze odmawiają sporządzenia aktów notarialnych/ albo cena proponowana przez uprawnionego do zakupu jest o np. 50% niższa. Powszechnie szuka się obejścia ustawy i skorzystania z wyjątków. Wstrzymana na 5 lat co do zasady sprzedaż ziemi państwowej znacznie ograniczy wpływy Agencji Nieruchomości Rolnych a podstawową formą rozporządzania ziemią rolną będzie dzierżawa. Wyjątek stanowi możliwość sprzedaży roli do 2 ha. Ruszyły już pierwsze przetargi ale ostrożnie w formie ograniczonej dla rolników. Jednak 3 miesiące to zbyt krótki czas na wypracowanie orzecznictwa zarówno sądowego jak i interpretacji przepisów przez właściwe ministerstwa. Stopień niejasności i skomplikowania zapisów Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Skarbu Państwa i zmian w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego w powiązaniu z innymi ustawami w tym Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawą o księgach wieczystych i hipotece jest tak duży, że wybitni prawnicy mają duże wątpliwości co do ich interpretacji. Pomieszanie gruntów rolnych państwowych z prywatnymi, mnogość odstępstw i ograniczeń w zbyciu i nabyciu, wzrost roli prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych a nawet konieczność w niektórych przypadkach angażowania sądów daje obraz gigantycznego bałaganu stosowania nowych przepisów. Pracownicy ANR się szkolą, notariusze również inni specjaliści analizują a prawnicy wytykają coraz to nowe niedociągnięcia w ustawach widoczne gołym okiem. Protezą na te niedomagania ostatnich miesięcy jest cząstkowa nowelizacja ustawy. Już 5 lipca 2016 r, a więc po 2 miesiącach Sejm RP przyjął pierwszą nowelizację Ustawy o wstrzymaniu obrotu ziemią, konieczną bo okazało się, że ludzie nie mogą zaciągać kredytów na budowę swoich domów na działkach rolnych a rolnicy zaciągać kredytów pod swoje gospodarstwa rolne. Banki wstrzymały kredytowanie zakupu działek rolnych nawet tych do 30 arów ze względu na kaganiec jaki założono rolnikom a polegający na ograniczeniu wysokości obciążania nieruchomości rolnych. Także utrudnione do granic zostały egzekucje komornicze z nieruchomości rolnych poprzez ustawowe ograniczenie kręgu nabywców. Właściciele działek rolnych z rozpoczętymi budowami domów z uwagi na trudności z uzyskaniem kredytu masowo składają wnioski o wyłączenie spod produkcji rolnej całej działki byleby tylko uzyskać kredyt . 

Ile jeszcze wyniknie problemów na przyszłość? w myśl piosenki Bogdana Łazuki „tego nie wie nie wie nikt...” klienci oczekują konkretnej odpowiedzi i zadają pytania. Czy jak zdobędę decyzję o warunkach zabudowy to będę mógł podzielić działkę na mniejsze i sprzedać nie rolnikowi? Kiedy działka rolna staje się budowlaną? Dlaczego nie mogę swobodnie kupić sobie 1ha ziemi pod miastem? Trzy miesiące stosowania ustawy pokazują, że jej skutki ponoszą głównie nasi rodacy, mali inwestorzy którzy najbardziej odczuli niewydolność naszego systemu stanowienia prawa. Nie ma pozytywnych sygnałów z rynku jak na przykład tworzenie przez gminy nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Być może mniej jest możliwości obejścia ustawy i nabycia ziemi przez duży kapitał zagraniczny ale na ten temat nie ma informacji.

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Skarbu Państwa została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego, także Unia Europejska zajmie się jej badaniem. Jednak w toczącym się sporze politycznym w kraju i podważaniu uprawnień konstytucyjnych organów władzy trudno liczyć na szybką zmianę stanowiska w sprawie obrotu ziemia rolną.

Na razie rynek nieruchomości nakręcają mieszkania i domy. Deweloperzy radzą sobie jak nigdy wcześniej, ale to właśnie w nich z czasem uderzą te zmiany jako w kolejną grupę uczestników tego rynku o ile coś się nie zmieni. Mamy wakacje i sezon ogórkowy, na poważną dyskusje przyjdzie czas pod koniec roku.

 
Zbigniew Prawelski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Doradca Rynku Nieruchomości
 
 

Notes

Prawelski
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości