Felietony

Najnowsze oferty








































Pilnie sprzedam nieruchomość.

5/16/2016 | Zbigniew Prawelski
Takich ogłoszeń możemy znaleźć wiele. To też niejednokrotnie sygnał dla dobrze zorganizowanych grup przestępczych, działających w sposób bardzo precyzyjny na terenie całego kraju. Działając na granicy prawa w kierunku celowego oszustwa wykorzystują niedoskonałość wymiaru sprawiedliwości w ściganiu tego typu spraw oraz naiwność rodaków. Dzięki temu z łatwością przejmują nieruchomości stanowiące często majątek całego życia.
 
 
Działanie pod silną presją, w pojedynkę powoduje, że możemy popaść w różnego rodzaju pułapki wynikające także z naszej nieznajomości prawa. Najczęściej takie błędy popełniają osoby działające w celu zapewnienia elementarnych potrzeb życiowych, zadłużone i pod presją czasu. Do tego dochodzą patologie i niemożliwość rozsądnego pokierowania naszym postępowaniem. Nasze zachowanie w obliczu trudności finansowych staje się wtedy irracjonalne a otrzeźwienie przychodzi często za późno. W momencie kulminacji ludzie są w stanie podpisać wszystko byleby wyjść z zapaści finansowej. Brak klienta przez dłuższy czas na zakup czy wynajem nieruchomości kiedy ta sprzedaż staje się ostatnią deską ratunku, może ściągnąć na nas jeszcze gorsze nieszczęście. Najczęściej są to przestępstwa oszustwa z art. 286 KK. O problemie tych ludzi pokrzywdzonych mówi się i pisze bardzo mało, bo to często temat wstydliwy dać się oszukać. Ci ekonomiczni oszuści mają swoich prawników, także notariuszy i są często nieuchwytni. Jest wiele sposobów nieuczciwego przejmowania nieruchomości od prymitywnych do wyrafinowanych i zaplanowanych z pełnym znawstwem przedmiotu i zaangażowaniem wielu osób.

Ostatnio byłem świadkiem takiego zdarzenia kiedy małżeństwo próbowało pilnie sprzedać swoje mieszkanie i w desperacji podpisało umowę przewłaszczenia tej nieruchomości na zabezpieczenie udzielonej im pożyczki. Czytając ten akt notarialny wydawało mi się, że krew odpływa mi z głowy. Za 30 000 zł kredytu z 3 miesięcznym okresem zwrotu zdecydowali się Państwo X przenieść własność nieruchomości wartej około 250 000 zł na nieznaną im osobę z drugiego krańca Polski, podpisując akt notarialny w kancelarii notarialnej gdzieś w centralnej Polsce. Najdziwniejsze jest to że, odbyło się to w majestacie prawa. Takich umów przeniesienia własności nieruchomości jest coraz więcej i jest to jeden z coraz częściej stosowanych sposobów na zabezpieczenie swoich interesów przez wierzycieli. Używanie nieruchomości jako przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie budziło zawsze wiele sporów wśród praktyków ale orzecznictwo sądowe uznaje taką możliwość, także Sąd Najwyższy wypowiedział się kilkakrotnie w tej sprawie uznając, że jest to praktyka prawnie dozwolona.

Na czym polega przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości?
Na podstawie umowy w formie aktu notarialnego, kredytobiorca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na kredytodawcę w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania i ewentualnego zaspokojenia się z niej na wypadek niespłacenia długu. Czyli aż do spłaty pożyczki wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości, przechodzą na niego wszelkie prawa oraz obowiązki związane z nieruchomością, zostaje wpisany do księgi wieczystej jako właściciel itd. W przypadku spłaty długu nieruchomość wraca do dłużnika. Do elementów istotnych umowy przewłaszczenia, ( tzw essentialia negoti) należy zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości przez wierzyciela w przypadku spłaty długu oraz określenie celu przewłaszczenia. Bez tych warunków mielibyśmy do czynienia ze zwykłą sprzedażą nieruchomości. Oznacza to również, że do skuteczności przewłaszczenia na zabezpieczenie potrzebne jest zawarcie dwóch umów. Jedna z tych umów dotyczy przeniesienia własności, druga zobowiązania o zwrocie. I jedna i druga powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Na czym w prawie polegają wątpliwości?
Największe wątpliwości budzi art. 157 KC, który stanowi zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Umowa taka jest z mocy prawa nieważna. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.05.2000 roku (sygn.. akt III CKN 246/00, OSNC z 2000r nr 11 poz. 213) rozwiał te wątpliwości i uznał, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości jest dopuszczalna. Mimo tego jest wiele niejasności i pytań w jej praktycznym stosowaniu. Nie ulega wątpliwości, że umowa ta lepiej chroni interesy wierzyciela. Poprzez przejście nieruchomości na własność wierzyciela, wychodzi ona z majątku dłużnika i nie ma potrzeby prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Jest to ogromna zaleta tego rozwiązania. Nie bez znaczenia jest fakt, że od umowy przewłaszczenia nie jest pobierany podatek od czynności cywilno-prawnych. Wszystko jest dobrze w przypadku czystych intencji obydwu stron umowy i terminowego wywiązania się ze swoich zobowiązań. W określonym terminie następuje spłata zadłużenia i podpisanie drugiej umowy notarialnej dotyczącej zwrotu nieruchomości. Nie obejdzie się od podwyższonych kosztów (dwie umowy) ale nieruchomość odzyskujemy.

A co się dzieje gdy dłużnik nie spłaci pożyczki?
Tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Oczywiście decydują zapisy umowy ale o jej treści w sytuacjach kryzysowych w praktyce decyduje wierzyciel. O ile umowa nie przewiduje inaczej, wierzyciel już jako właściciel nieruchomości może zaspokoić się z niej według własnego wyboru. Może ją sprzedać, zamieszkać w niej, wynająć uznając, że wartość nieruchomości odpowiada wysokości zobowiązania dłużnika. Z treści konkretnej umowy przewłaszczenia będącej motywacją do napisania tego artykułu wynikało ponadto, że wierzyciel w przypadku nie spełnienia zobowiązania przez dłużnika może za jego zgodą dowolnie zaspokoić się z nieruchomości bez dodatkowych rozliczeń. Jedną z możliwości spłaty zadłużenia była zgoda wierzyciela na sprzedaż przewłaszczonej nieruchomości na rzecz dowolnych osób prowadzonej przez dłużnika w jego imieniu pod warunkiem spłaty kwoty długu wraz z wysokimi odsetkami w pierwszej kolejności w przypadku przeciągania się terminu do zawarcia umowy sprzedaży. Do tego czasu dłużnik mógł zamieszkiwać w lokalu pod warunkiem ponoszenia kosztów eksploatacji /umowa użyczenia/. Dłużnik nie miał na ten czas innych możliwości spłaty zadłużenia jak tylko poprzez sprzedaż mieszkania.

Sposób działania oszustów w okresie trwania umowy?
Nie odpowiadanie na telefony i listy – zupełny brak kontaktu. Nie podawanie numerów kont bankowych ani innych możliwości poza gotówkową, form spłaty zadłużenia. Wyczekiwanie na upływ terminu do spełnienia zobowiązania. Uzyskanie przez wierzyciela wpisu do ksiąg wieczystych jako właściciela. Tak więc w konsekwencji następuje bezpowrotne zajęcie nieruchomości w obliczu bezsilności dłużnika.

Podsumowanie
W mojej ocenie umowa przewłaszczenia nieruchomości chroni przede wszystkim wierzycieli i jaskrawo nierówno traktuje strony. Stawia wierzyciela w pozycji nadrzędnej do dłużnika. Spłata zobowiązania nie wywołuje automatycznie przeniesienia własności na powrót na dłużnika. Marne to pocieszenie, że w przypadku zapłaty długu przysługuje dłużnikowi prawo do zwrócenia się do sądu o wydanie w imieniu wierzyciela oświadczenia o przeniesieniu prawa własności skoro nie można spełnić zobowiązania a sprawy ciągną się latami. Problem jest bardzo poważny, wzrasta ilość tego rodzaju umów wywołanych sytuacjami życiowymi. Brak jest przepisów prawnych regulujących szczegółowo umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie i dopóki ustawodawca nie dokona zmian tego typu zdarzeń opisanych powyżej będzie jeszcze więcej.

P.S.
Sprawa zakończyła się pomyślnie. Poprzez policję i ludzi życzliwych znaleziono oszustów, wręczono im dług, zawarto umowę o zwrot nieruchomości a następnie mieszkanie sprzedano. Do dzisiaj właściciele pozostają pod opieką lekarską.




Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości


 

Notes

Prawelski
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr