Podatki i Nieruchomość
5/10/2011 | Henryka Wilczyńska
Podatki i Nieruchomość
Instrumentami dochodów na rynku nieruchomości są:
- podatki (pośrednie i bezpośrednie)
- podatki od nieruchomości, rolny, leśny.
Podatki to konstytucyjny obowiązek i stanowią przymusowe, bezzwrotne i nieodpłatne świadczenia pieniężne na rzecz państwa, których płatnikami są osoby fizyczne i prawne. W rozwiniętych gospodarczo krajach według publikacji ekonomicznych (R. Milewski) dochody państwa z podatków wynoszą około 40 % produktu narodowego. Podstawowymi aktami prawa w Polsce regulującymi rodzaj i wysokość płatności podatkowych i innych opłat z tytułu własności nieruchomości:
na rzecz państwa są:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
2. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty sądowe
na rzecz samorządów terytorialnych są:
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
2. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej
3. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
4. Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym
5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( zmiana wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego)
6. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (opłata adiacencka – podział i scalanie gruntów oraz budowa urządzeń infrastruktury technicznej)
Jak widać bogaty jest katalog danin, które związane są z nieruchomościami. A nie jest to zamknięty rozdział. Kapitał nieruchomościowy stał się ważnym źródłem dochodów publicznych. Wskazane wcześniej akty prawne dotyczą tylko części fiskalnej w całej legislacji związanej z rynkiem nieruchomości.
Podatek dochodowy
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Polski, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, w tym podatkiem dochodowym jest objęty dochód (przychód) uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej na terytorium Polski. Według publikacji podatkowych, w przypadku sprzedaży udziałów transakcja będzie opodatkowana w Polsce, jeżeli sprzedającym będzie podmiot polski. W przypadku osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Przychodem będzie wartość netto uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, kosztem będzie suma wydatków netto poniesionych na jej nabycie (wybudowanie). Zysk osoby prawnej będzie podstawą obliczenia podatku dochodowego od osób prawnych.
VAT
Ponadto zbycie nieruchomości może być obciążone dodatkowo podatkiem pośrednim od wartości dodanej (VAT). Dla nieruchomości występują cztery kategorie podatku VAT, w 2010 wynosił: 7%, 22%, zwolnienie z VAT lub nie podleganie VAT. Zmiana wysokości podatku wystąpiła z początkiem 2011 roku. Zwolnienie nieruchomości z VAT występuje przy zbyciu używanego budynku wraz z gruntem, nie podlega VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach zbycia przedsiębiorstwa.
PCC
Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest objęta podatkiem VAT, wówczas transakcja podlega opłacie z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość stawki tego podatku wynosi 2% od wartości nieruchomości, niezależnie od płaconej ceny za nieruchomość. Podatek PCC płacony jest głównie przez osoby fizyczne, które w obrocie na rynku nieruchomości nie są objęte podatkiem VAT
Spadki i darowizny
Podatek od spadków i darowizn dotyczy osób fizycznych, natomiast darowizny i spadki otrzymane przez osoby prawne, są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych i wchodzą w zakres niniejszej ustawy.
SĄDY
Opłata sądowa jest ekwiwalentem ustalonym przez Państwo za czynności podejmowane przez organy sądowe w indywidualnych sprawach. W przypadku nieruchomości opłacie sądowej podlegają każdorazowe zmiany, to jest wpisy (w tym wykreślenia) w rejestrach sądowych Ksiąg wieczystych.
Opłata skarbowa to forma zapłaty za czynności organów administracji publicznej, które podejmowane są w sprawach indywidualnych jak wydawanie zaświadczeń, decyzji o warunkach zabudowy czy w sprawach urzędowych jak udzielanie pozwoleń na budowę. Wpływy z tytułu opłaty skarbowej są dochodem własnym gminy. Ponadto gminy posiadają uprawnienia w zakresie nakładania podatków majątkowych, na cały posiadany majątek podatnika albo jego składniki.
Podatki lokalne
Nieruchomość jest majątkiem w postaci nieskonsumowanego kapitału, która podlega podatkom lokalnym: od nieruchomości, rolnym lub leśnym. Podatek od nieruchomości dotyczy budynków, budowli oraz gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze lub nieleśne. Dochód z tytułu podatków od nieruchomości stanowi około 25% dochodów własnych gmin i stanowi ważne źródło finansowania zdań własnych jednostek samorządu terytorialnego. Podatek rolny obejmuje gospodarstwa rolne, których obszar użytków rolnych i gruntów pod stawami oraz zajętych przez sady posiadają łączną powierzchnię przekraczającą 1 ha przeliczeniowy. Podatek leśny występuje dla gruntów o powierzchni zwartej nie mniejszej niż 0,1 ha pokrytej roślinnością leśną. Nieruchomości położone w obszarze gminy ponad podatki majątkowe przynoszą gminie dochody w postaci opłat adiacenckich i planistycznych.
Dochody własne gmin łącznie z miastami na prawach powiatu.
Źródło: opracowanie na podstawie danych GUS
Inne daniny
Pozyskiwanie opłat z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania związane jest najczęściej ze wzrostem wartości gruntu w wyniku zmiany jego przeznaczenia z rolnego na budowlany (tzw. renta planistyczna). Opłaty adiacenckie natomiast pobierane są w związku ze wzrostem wartości gruntu w wyniku jego scalenia lub podziału oraz w przypadku budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej lub innej infrastruktury technicznej. Uprawnienie gmin dotyczące prawa do pobierania tych opłat i wynika wprost z Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Henryka Wilczyńska