Felietony

Najnowsze oferty








































Powiernicze nabycie nieruchomości

10/12/2015 | Wojciech Karpiński
Nabycie nieruchomości przez powiernika jest współcześnie istotnym elementem obrotu prawnego. Występuje ono w sytuacji, kiedy rzeczywisty nabywca nieruchomości pragnie zachować anonimowość, w związku z tym na etapie kupna posługuje się powiernikiem. Ujawnienie docelowego nabywcy nieruchomości następuje w momencie przeniesienia na niego własności nieruchomości przez powiernika.
 
 
 
Powiernicze nabycie nieruchomości następuje w wykonaniu umowy pomiędzy rzeczywistym nabywcą nieruchomości a powiernikiem. Dotychczas nie została ona nazwana w prawie polskim. Podstawą do skonstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353/1 KC zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ani zasadom współżycia społecznego. Najczęściej powiernictwo opiera się na przepisach o zleceniu. Zgodnie z art. 734 i 735 KC, istotą umowy zlecenia jest odpłatne lub nieodpłatne dokonanie czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającego.

Do powierniczego nabycia nieruchomości dochodzi wówczas, gdy osoba zainteresowana nieruchomością chce z różnych powodów zachować anonimowość lub nie może dokonać nabycia jej własności z uwagi na przemijającą przeszkodę, obawiając się, że zbywca nieruchomości sprzeda nieruchomość innemu kontrahentowi. Może być to na przykład okresowa trudność w uzyskaniu przez cudzoziemca zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie własności nieruchomości położonej w Polsce. W takiej sytuacji cudzoziemiec ma prawo do tego, aby zawrzeć umowę zlecenia, w której przyjmujący zlecenie (podmiot, który jest obywatelem polski) zobowiąże się do nabycia własności wskazanej nieruchomości w celu jej późniejszego przeniesienia na cudzoziemca, po uzyskaniu przez obcokrajowca zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie własności nieruchomości położonej w Polsce.

Umowa zlecenia nabycia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Nie jest ona umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a zatem nie wymaga dla swej ważności formy szczególnej. Jest ona zawierana najczęściej w formie zwykłej pisemnej. Postanowienia takiej umowy powinny regulować wszystkie kwestie związane z wykonaniem usługi powiernictwa, w tym dokonywania rozliczeń finansowych związanych z nabyciem nieruchomości.

Powiernik kupuje nieruchomość we własnym imieniu, a na podstawie umowy zlecenia zobowiązany jest do przeniesienia jej własności na rzecz dającego zlecenie na pierwsze jego żądanie. Powiernik ma wyłączoną możliwość rozporządzania nabytym prawem do nieruchomości na rzecz innej osoby niż zleceniodawca. Może korzystać z powierzonego mu prawa w ograniczonym zakresie, wskazanym treścią umowy powierniczej, w szczególności, że powierzone prawo powróci do zlecającego. Stosunek kontrahentów umowy powierniczej opiera się na wzajemnym zaufaniu. Należy jednak zwrócić uwagę, że powiernik otrzymuje od docelowego nabywcy nierzadko znaczne środki finansowe w celu zapłaty ceny nieruchomości oraz pokrycia kosztów transakcji (podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, opłaty wieczystoksięgowe), i dysponuje nimi zwykle do dnia zawarcia aktu notarialnego ze zbywcą nieruchomości. Niekiedy strony umowy powierniczej zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomościami objętej zleceniem w celu stworzenia dodatkowej gwarancji bezpieczeństwa dającego zlecenie. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości na dającego zlecenie, w wyniku wykonania zobowiązań umowy powierniczej, umowa przedwstępna sprzedaży jest rozwiązywana bez żadnych roszczeń wzajemnych. Kolejnym zabezpieczeniem interesów dającego zlecenie może być udzielenie mu pełnomocnictwa przez powiernika do zawarcia w imieniu i na rzecz powiernika przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 740 KC, powiernik przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy złożyć mu sprawozdanie. Powinien mu wydać wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Przyjmującemu zlecenie nie wolno używać we własnym interesie rzeczy i pieniędzy dającego zlecenie.

Pomiędzy nabyciem nieruchomości przez powiernika, a przeniesieniem własności na zlecającego, koszty utrzymania nieruchomości (podatki, opłaty administracyjne i inne związane z nieruchomością) są opłacane przez powiernika i zwracane mu przez zlecającego. Przeniesienia własności nieruchomości dokonuje się za cenę określoną w akcie jej nabycia.
W świetle utrwalonej linii interpretacji podatkowej, przychodu z przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy powierniczej nie można traktować jako przysporzenia majątkowego powiernika. Nieodpłatne przeniesienie przez powiernika na dającego zlecenie własności nieruchomości na podstawie umowy powiernictwa, która ze swej istoty polega na przekazaniu i zwrocie wartości majątkowej będzie w tym zakresie dla powiernika neutralne podatkowo i nie wywołuje po jego stronie skutków prawnych w podatku dochodowym. Czynność ta nie podlega także opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dla powiernika rozliczenie podatkowe dotyczy wyłącznie wynagrodzenia należnego od dającego zlecenie z tytułu wykonania umowy powiernictwa.
 

Wojciech Karpiński
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
 

 

Notes

Amicus Nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Centralny Rejestr
  • realtor.com
  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów