Felietony

Najnowsze oferty








































Preferencje kupujących mieszkania w Warszawie i zmiany zaobserwowane na przestrzeni lat

2/25/2015 | Jerzy Sobański
 
motto : Każda pliszka swój ogonek chwali.  
 
Przeglądając w internecie (głównym obecnie źródle informacji) liczne portale ogłoszeniowe zarówno z ofertami prywatnymi, jak i tymi zamieszczanymi przez pośredników, można odnieść wrażenie, że każde sprzedawane mieszkanie to apartament (nawet jak ma 27 m.kw. i kuchnię w przedpokoju), każde mieszkanie na ostatnim piętrze to penthouse (nawet jak jest bez windy i kratką balkonową zamiast tarasu na Osiedlu za Żelazną Bramą w Warszawie). Większość ma świetną lokalizację (cóż z tego, że widok z okna wychodzi na przystanek tramwajowy lub mur kamienicy, ale za to adres jest prestiżowy – ulica Marszałkowska ) i niepowtarzalny klimat (to ostatnie najłatwiej spełnić, bo nie ma dwóch identycznych mieszkań na rynku wtórnym, choć jak cofniemy się do końcówki lat 80- tych i przejdziemy się po warszawskim Bródnie lub Ursynowie możemy skonstatować, że różnice pomiędzy poszczególnymi lokalami były wówczas niewielkie, najczęściej w łazienkach, ponieważ w sklepach były wówczas dostępne 3 rodzaje przydziałowych glazur: białe, czarne i niebieskie polskie, nieco później beżowe (włoskie lub hiszpańskie Pewex) i z pod lady czerwone (czeskie). Jeśli ich do dzisiaj nie zmieniono, klimat jest niepowtarzalny.
 
Dla uporządkowania warto podać definicje (za Wikipedią): Apartament to wystawne, przestronne pomieszczenie (XVI wiek), od XIX wieku określenie używane w odniesieniu do luksusowego mieszkania lub zespołu pomieszczeń przeznaczonych dla potrzeb jednego użytkownika, a Penthaus to luksusowy apartament usytuowany na ostatnim piętrze budynku mieszkalnego (apartamentowca). Najczęściej największy ze wszystkich apartamentów w danym budynku, często dwupoziomowy, posiada duży taras widokowy. Penthaus jest przystosowany do bardzo wystawnego i luksusowego zamieszkiwania, zwykle przez jedną osobę lub jedną rodzinę.
 
Ktoś zapyta, dlaczego się czepiam, przecież wiadomo, że trzeba się chwalić, podkreślać walory swojej oferty. Tak, to prawda, ale to kupujący decydują, co chcą kupić, a sprzedający może mu tylko dostarczyć za akceptowalna cenę produkt najbliższy wyobrażeniom, ideałowi. Tu mamy dysonans pomiędzy wyobrażeniem właścicieli lub zdesperowanych pośredników a kupującymi. Analizując transakcje, przez pryzmat ceny ofertowej i transakcyjnej (oczekiwań i rzeczywistości) trudno nie odnieść wrażenia, że do grupy ekskluzywnych mieszkań, które możemy definiować za Wikipedia jw. zaliczymy co najwyżej 8% ofert (i nie widać ich rynku prawie wcale), pozostałe 92% to tylko lepsze lub gorsze mieszkania, gdzie w standardzie podwyższonym i wysokim jest ich w Warszawie ok. 12%, dobrym ok. 21%, pozostałe 69% to lokale do remontu większego lub mniejszego, w tym ok. 17% kapitalnego. Według ogłoszeń do remontu kapitalnego jest tylko ok. 2% ofert Sprzedający i – co z żalem stwierdzam, część osób pracujących w pośrednictwie w ogóle nie analizuje potrzeb kupujących, proponuje cenę w oparciu o ogłoszeni w internecie decyzji sprzedającego chęci przyjęcia oferty za wszelka i każdą cenę (zły pośrednik), ewentualnie zasłyszanych na imieninach lub innych uroczystościach rodzinnych opiniach (właściciel), radach znajomych, którzy właśnie sprzedali swoje super mieszkanie w związku z czym w ich opinii znają rynek nieruchomości doskonale.
 
Preferencje kupujących na przestrzeni 8 lat:
 
O czym świadczą wyniki przedstawione w tabeli?
Ankietowani w przypadku lat: 2006 i 2014 mieli wybór z 50 opcji, 40 uzyskały wynik poniżej 10%.
Zaczynając od końca. ”Osiedle strzeżone” w każdej z ankiet – ta pozycja się powtarza. Czujemy się coraz bezpieczniej, w związku z czym coraz mniejszą (systematycznie 26/15/13 %) wagę przykładamy do tego, żeby mieszkanie znajdowało się w zamkniętych osiedlach.
 
Miejsce dla auta jest ważne i tym ważniejsze im wyższego standardu oczekujemy (większość osiedli pobudowanych po 1998 roku garaże posiada, dlatego nie zwracamy na to aż tak dużej uwagi; większość mieszkań z okresu przed 1989 rokiem garaży nie ma). Często zastanawiam się, czy nie powinno się tego pytania rozbudować i nie pytać o garaż a więcej niż 1 miejsce postojowe (w niektórych osiedlach nawet uważanych za ekskluzywne Biały Kamień lub Marina w Warszawie parkowanie dla 2 samochodu w rodzinie lub gości to prawdziwy dramat).
 
Po raz pierwszy w badaniach pojawiło się jako kryterium wyboru forma własności (własność lub spółdzielcze prawo). Można to wytłumaczyć perturbacjami (występującymi chyba głownie w Warszawie) po ogłoszeniu orzeczenia SN z 24 maja 2013, z którego wynikało, że nie można założyć KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym. W podobny sposób można tłumaczyć pojawienie się pozycji dotyczącej kosztów utrzymania mieszkania / opłaty za użytkowanie wieczyste lub nie . W skrajnych przypadkach opłata za UW wynosi ok 500 zł miesięcznie przy 100 m.kw. mieszkaniu i jest zagrożona dalszym wzrostem lub czynsz 550 zł za mieszkanie 28 m.kw. (osobna opłata za ochronę budynku i garażu to absurd jeden strażnik + kamery ). Dlatego rozumiem kupujących, którzy tak wysoko oceniają koszt eksploatacji lub inaczej koszty potransakcyjne.
 
Rośnie znaczenie otoczenia zieleni w sąsiedztwie (bo jest jej mało poza osiedlami na peryferiach miasta), standardu budynku, zniknęła atrakcyjna cena, a pojawiło się (bardzo wysoko) kryterium „cena adekwatną do lokalizacji standardu” (standard budynku jest bardzo ważny / mieszkania też, ale mniej ). Oznacza to, że kupujący odrobili lekcje dokładniej niż sprzedający i patrzą perspektywicznie. Mieszkanie można bowiem wyremontować, a całego budynku samemu raczej nie. 
Zniknęło kryterium „dobry deweloper”, ale chyba nie do końca. Moim zdaniem inaczej jest to w tej chwili definiowane. Na rynku wtórnym przed laty było wiele wpadek mniejszych firm deweloperskich, co mocno wystraszyło kupujących. Dzisiaj kiedy o wpadkach deweloperów słyszy się rzadziej (ewentualnie w kontekście firmy Orco - Złota 44 czy krakowskich i wrocławskich deweloperów), na rynku wtórnym jest to postrzegane jako mniejsze zagrożenie Dalszy ciąg wydarzeń ze Śródmiejską Spółdzielnią Mieszkaniową może tę tendencję odwrócić. Ważniejsze wydaje się być kryterium kto i jak zarządza nieruchomością.
 
Inne statystyki obrazujące preferencje kupujących
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Powracając do ogłoszeń, warto zadać pytanie, ilu sprzedających lub pośredników zastanawia się lub zna te kryteria, w ilu przypadkach są one spełnione? Kryteria określają jak długo możemy czekać na kupującego i czy w ogóle się na niego doczekamy. Im więcej nasza oferta spełnia kryteriów, tym większa szansa na uzyskanie dobrej ceny i sprzedaż w rozsądnym przedziale czasowym.
 
Do pełnej analizy należy przytoczyć ceny transakcyjne i ofertowe, okres sprzedaży, ale na ten temat w kolejnym tekście z cyklu „Poradnik dla sprzedających i początkujących pośredników”, podsumowującym 2014 rok w sprzedaży mieszkań .
 
 
Jerzy Sobański 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
współwłaściciel Akces Nieruchomości Polska 
 

Notes

Akces nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr