Formy rozliczenia przychodów z najmu korzystne dla wynajmującego
9/14/2009 | Ewa Maliszczak
Formy rozliczenia przychodów z najmu korzystne dla wynajmującego
Jednym ze sposobów zabezpieczenia wynajmującego będzie wskazanie właściwego sposoby rozliczania przychodu z najmu. Tylko przy dużych nakładach remontowych będzie opłacało się rozliczenie dochodu na zasadach ogólnych. Wybranie optymalnej formy opodatkowania zawsze będzie uzależnione od uzyskiwanych dochodów z najmu i możliwością generowania wydatków związanych z uzyskiwanym przychodem /czynszem/.
O wysokości przychodu decyduje określona w umowie kwota czynszu. Przychodem strony wynajmującej rzecz jest wartość czynszu otrzymana lub pozostawiona do jej dyspozycji. Zaznaczyć trzeba, że zasady opodatkowania najmu mają również zastosowanie do innych umów o podobnym charakterze , tj. np. podnajmu, dzierżawy czy poddzierżawy.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych /PIT/ określają, że dochody z prywatnego najmu mogą być opodatkowane ;
1/ na zasadach ogólnych /podstawowa forma opodatkowania według skali progresywnej/
2/ w formie uproszczonej na zasadzie ryczałtu /stała stawka podatku/.
W praktyce wybór podstawowej formy opodatkowania jest bardziej opłacalny dla podatnika, który ponosi wysokie koszty utrzymania lokalu, związane np. z pracami remontowymi /w odróżnieniu od drobnych nakładów na utrzymanie lokalu, które ponosi najemca/. Wtedy wydatki na prace remontowe podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i tym samym zmniejszyć podstawę opodatkowania. Opodatkowanie na zasadach ogólnych może również dotyczyć dochodów z najmu uzyskiwanych jako odrębne źródło przychodów lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Rozliczenie na zasadach ogólnych jest podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu. Po złożeniu właściwego naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, dochody z najmu można rozliczyć również w sposób ryczałtowy. Przy wyborze uproszczonej formy opodatkowania dochodów z najmu stosuje się przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Ad. 1/ Gdy najem opodatkowany jest według skali podatkowej, podstawą opodatkowania jest dochód będący różnicą między przychodami a kosztami jego uzyskania. Przychód z najmu niestanowiącego działalność gospodarczą powstaje w momencie zapłaty przez najemcę czynszu lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Jeżeli z umowy najmu wynika, że wszelkiego rodzaju opłaty związane z przedmiotem najmu, np. czynsz płacony spółdzielni mieszkaniowej, abonament za media – woda, prąd, gaz, opłaty za korzystanie z linii telefonicznej zainstalowanej w lokalu będącym przedmiotem najmu, ponosi najemca, to wydatków tych podatnik wynajmujący nie zalicza do uzyskanego przychodu. Nie jest przy tym istotny fakt, że opłaty te najemca ponosi na rzecz osób trzecich /np. na rzecz operatora dostarczającego prąd/ czy też przekazuje wynajmującemu.
Przychód z najmu rozliczany według skali podatkowej można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Zaliczyć do nich można zróżnicowane wydatki, między poniesieniem których a osiągnięciem przychodu zachodzi związek przyczynowo-skutkowy. W praktyce mogą to być wydatki na remonty czy modernizację. Warunkiem zaliczenia tego typu wydatków do kosztów uzyskania przychodów wynajmującego jest zapis w umowie, z którego wynika, że to wynajmujący zobowiązany jest do ich ponoszenia. W przeciwnym przypadku, jeżeli wydatki te ponosi najemca, wtedy wynajmujący nie może ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
Stawki opodatkowania dochodów z najmu zależą od wysokości uzyskanego dochodu w ciągu roku podatkowego. W roku 2009, jeżeli będą niższe niż 85 528 zł, zastosowanie ma stawka 18 %, jeżeli przekroczą ten próg, to stosuje się stawkę 32 %.
Konsekwencją wyboru opodatkowania dochodów z najmu jest obowiązek regularnego odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. W 2009 roku obowiązek zapłaty pierwszej zaliczki na podatek powstanie za miesiąc, w którym dochód przekroczy kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, czyli 3091 zł/ maksymalna kwota wolna od podatku/. Przy obliczaniu zaliczki na podatek za miesiąc, w którym powstał obowiązek jej zapłaty, stosuje się zasady wskazane szczegółowo w art. 26, 27 i 27b ustawy o PIT.. Z kolei zaliczki za następne miesiące roku podatkowego ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek na miesiące poprzedzające. Szczegółowo określa to art. 44 ust.3 ustawy o PIT.
Zaliczki na podatek za okres od stycznia do listopada wpłaca się w terminie do 20-go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Natomiast zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, należy wpłacać w terminie do 20 grudnia. Zaznaczyć przy tym trzeba, że przychodem w danym roku podatkowym są tylko kwoty czynszu faktycznie otrzymane od najemcy. Zatem zaliczki na podatek oraz sam podatek wynajmujący uiszcza tylko od kwot, które zostały postawione do dyspozycji wynajmującego.
Po zakończeniu 2009 roku dochody uzyskane w tym roku podatkowym podatnik w terminie do 30 kwietnia 210 roku będzie zobowiązany wykazać w zeznaniu PIT-36.
Ad. 2 Przy opodatkowaniu najmu ryczałtem, w odróżnieniu od opodatkowania według skali podatkowej, podstawą opodatkowania jest przychód. Oznacza, to, że przychodu nie pomniejsza się o ewentualne koszty jego uzyskania. Warunkiem zastosowania opodatkowania na zasadzie ryczałtu jest, aby umowa najmu nie była zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uzależniają wysokość zastosowanej stawki podatkowej od wysokości osiągniętego przychodu. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 % przychodów do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro oraz 20 % od nadwyżki ponad tę kwotę.
Istotne jest to., że do najmu rozliczanego za 2009 rok kwotę przychodu określoną w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski 1 października tego roku. Średni kurs euro ogłoszony przez NBP w tym dniu wyniósł 3,3775 zł. Zatem w 2009 roku kwota przychodu, do której można zastosować dolną stawkę ryczałtu, nie może być wyższa niż 13.510 zł.
Formalne rozliczenie podatkowe ryczałtu jest podobne do odprowadzania zaliczki na podatek dochodowy przy opodatkowaniu według skali progresywnej PIT. Kwotę ryczałtu oblicza się więc i opłaca za każdy miesiąc. Ryczałt za miesiąc od stycznia do listopada wpłaca się do 20 dnia następnego miesiąca. Tylko za grudzień kwotę ryczałtu należy odprowadzić do 31 stycznia następnego roku podatkowego. Dla przychodów z najmu uzyskanych w 2009 roku – odpowiednio do końca stycznia 2010 roku.
Podatnicy mają jednak możliwość płacenia ryczałtu w okresach kwartalnych. Taką formę zapłaty mogą wybrać ci wynajmujący, których przychody z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25.000 euro /84 437,50 zł/, według kursu średniego NBP na 1 października 2008 r./ O wyborze rozliczenia kwartalnego należy zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, w terminie do 20 stycznia 2009 roku. W systemie kwartalnym podatnicy płacą ryczałt w terminie do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28, tj. do 31 stycznia roku następnego /w 2009 roku do 2 lutego/.
Przychody z najmu mogą być także zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej. Można je opodatkować w ramach tej działalności według zasad ogólnych lub jeśli przedsiębiorca wybrał rozliczenie według stawki liniowej, można zastosować stawkę 19 %.
Zgodnie z art. 14 ust. 2b ustawy o PIT w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty.
Podatnicy PIT rozliczający się według skali podatkowej przychody z najmu pomniejszyć mogą również o odpisy amortyzacyjne, które zwiększają koszty uzyskania przychodu. Amortyzacji podlegają w szczególności wynajmowane nieruchomości, tj. oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Zmniejszenia podstawy opodatkowania poprzez koszty uzyskania przychodu, w tym odpisy amortyzacyjne nie będą jednak mogli zastosować podatnicy rozliczający się na zasadzie ryczałtu.
Zarówno rozliczający się według skali podatkowej, jak i ryczałtem, w celu zmniejszenia podstawy opodatkowania mają jednak możliwość zastosowania ulg i odliczeń. I tak rozliczający się na zasadach ogólnych mogą uwzględnić w zeznaniu rocznym tego typu preferencje przewidziane w ustawie PIT, czyli m.in. odpisywać od dochodu składki na ubezpieczenie społeczne, darowiznę, ulgę rehabilitacyjną. Od podatku można odpisać składki na ubezpieczenie zdrowotne czy ulgę na dzieci. Oprócz opłacanych składek inne wydatki zmniejszające podstawę opodatkowania trzeba uwzględnić w odpowiednich załącznikach PIT-D /odliczenia mieszkaniowe/ PIT-O /odliczenia inne niż mieszkaniowe/.
Ryczałtowcy nie uwzględniają kosztów uzyskania przychodów, ale mają jednak możliwość odliczenia od przychodu składek na ubezpieczenie społeczne czy kwot darowizny m. in. Na cele pożytku publicznego. W zależności od sytuacji podatnika mogą wykorzystać też ulgę rehabilitacyjną czy ulgę na internet. Jeśli jednak ryczałtowiec osiąga również dochody opodatkowane według zasad ogólnych np. ze stosunku pracy, to nie może uwzględniać tych samych ulg w obydwu zeznaniach.
Niezależnie od wyboru przez wynajmującego danej formy opodatkowania, rozliczając najem dla celów podatkowych, zawsze warto sporządzić umowę najmu na piśmie, mimo że przepisy kodeksu cywilnego nie narzucają konkretnej formy tej umowy.
Opracowała
Ewa Maliszczak
Kancelaria Radcy Prawnego