Felietony

Najnowsze oferty








































Uciekinierzy z przedmieść, czyli kto i dlaczego wybiera mieszkanie w centrum

11/15/2016 | Marek Wasielewski
Według licznych publicystów, socjologów i urbanistów, proces suburbanizacji w miastach polskich i europejskich przybiera na sile, a pustoszejące centra stały się faktem. Jednocześnie nie brak równoległych doniesień o zmianie trendu na rynku nieruchomości zawierającej się w haśle „powrotu z przedmieść do centrum miasta”. Jak jest naprawdę?

 
 
Rzeczywiście, centralne lokalizacje zyskują na popularności, jednak wyłącznie wśród konkretnych klientów. Pośród nich łatwo można wskazać grupę bardzo zasobnych nabywców apartamentów w prestiżowych obiektach i lokalizacjach, zamożnych właścicieli firm czy przedstawicieli wolnych zawodów, słowem, wszystkich tradycyjnych adresatów nieruchomości luksusowych. Zmiana preferencji wyboru miejsca zamieszkania daje się także wyraźnie zaobserwować pośród ekspertów, menedżerów i przedstawicieli kreatywnych branż, o zasobności portfela pozwalającej na wybór nieruchomości nie tylko według kryteriów cenowych.

Poczynione niżej uwagi nie odnoszą się natomiast do tzw. grupy klientów ekonomicznych, z definicji młodszych i o niższych dochodach. Nadal obowiązuje uniwersalna zależność, wedle której w przypadku mocno ograniczonej zdolności kredytowej i dochodach oscylujących w okolicy średniej krajowej młoda rodzina wybierze większe mieszkanie w pobliżu granic miasta zamiast mniejszego w pobliżu centrum - lub po prostu tylko na niewielkie podmiejskie będzie ją stać. Trudno też dyskutować z faktem, że na obrzeżach dużych polskich miast (w ich granicach lub w gminach ościennych) można nabyć samodzielny bliźniak lub segment z ogrodem i garażem w kwocie, która wystarczy na zaledwie 3- lub, w najlepszym wypadku, 4-pokojowe mieszkanie na śródmiejskim osiedlu.

Jednak dla sporej grupy kupujących celem aspiracji i przedmiotem marzeń nie jest już dom na własnej działce, ale duże mieszkanie właśnie. Im bliżej serca miasta, tym lepiej. Koniecznie na modnym osiedlu. Spora grupa nabywców rekrutuje się spośród mieszkańców przedmieść, którzy zaledwie po paru latach od przeprowadzki decydują się na powrót. Z codziennych rozmów z klientami wynika, że jest to decyzja podyktowana co najmniej kilkoma czynnikami.

Po pierwsze i najważniejsze – dojazdy.
 
Decyzja o przeprowadzce na przedmieścia, szczególnie w przypadku pracowników etatowych, rzadko idzie w parze ze zmianą miejsca świadczenia pracy lub możliwością wykonywania zadań zdalnie. Zdecydowana większość nadal dojeżdża do biurowca lub siedziby firmy w centrum miasta, podobnie jak tysiące sąsiadów, w dodatku o tej samej porze. W polskich realiach podstawowym środkiem transportu z przedmieść i gmin ościennych pozostaje samochód. Poza Warszawą sensownej oferty linii aglomeracyjnych nadal brakuje, linie tramwajowe na nowe osiedla pozostają w sferze obietnic, a autobus miejski kursujący raz na godzinę (do tego niekoniecznie punktualnie) nie jest interesującą alternatywą. W efekcie dojazd do szeroko pojętego centrum w godzinach szczytu niezmiennie oznacza postój w korkach. Już sam wyjazd z przepełnionych nowych osiedli potrafi zająć kilkanaście minut. W dodatku im więcej nowych inwestycji na obrzeżach, tym dłuższy czas dojazdu, który nierzadko wynosi 1,5 godziny lub więcej w jedną stronę. W efekcie mieszkańcy przedmieść w samochodach spędzają tygodniowo ekwiwalent nawet dwóch dni roboczych. Poczucie, że „wszędzie trzeba jeździć” staje się dojmujące , a wieczorny wypad gdziekolwiek problematyczny. Cierpi na tym życie kulturalne i towarzyskie, rodzinne. Większość szybko ma dość domu, który staje się wyłącznie sypialnią.

Po drugie – marzenia przegrywają z rzeczywistością.
 
Już po przeprowadzce okazuje się, że mieszkanie na przedmieściach dużej metropolii niewiele ma wspólnego z sielskimi wyobrażeniami o wsi i wolniejszym tempie życia. Nierzadko spotykamy się z argumentem, że suburbia to takie „ni to miasto, ni to wieś” kumulujące w sobie wady obu lokalizacji i oferujące w zamian mniej, niż optymistycznie się od nich oczekuje.

Katalog problemów wszędzie jest podobny. Do niedawna ciche peryferie zabudowują się w błyskawicznym tempie, przybywa sąsiadów i zgiełku. Infrastruktura jest słaba, wybór placówek dydaktycznych mocno ograniczony, do lekarza trzeba dojechać. W pobliskich sklepikach i aptekach drogo – o ile w ogóle są, nie ma możliwości zrobienia późnych lub nocnych zakupów. Na osiedlach domów dym z pieców sąsiadów nie pozwala otworzyć okna, a osławiony „relaks na świeżym powietrzu pośród terenów zielonych” to nic innego, jak spacery nieoświetloną i błotnistą drogą. Innych rozrywek w pobliżu brak. Trudno nawiązać relacje z sąsiadami, którzy wracają równie późno co my, pojawiają się konflikty ze starszymi mieszkańcami. Również własny ogród okazuje się przereklamowany. W polskim klimacie faktycznie można się nim cieszyć przez cztery miesiące w roku, za to nieustannie jest w nim „coś do zrobienia”, co pochłania czas i finanse.

Po trzecie – koszty utrzymania niekoniecznie spadają.
 
Kwestie finansowe bywają szczególnie problematyczne dla tych przedstawicieli klasy średniej, którzy wybrali dom jednorodzinny, nawet w zabudowie szeregowej. Okazuje się, że koszty utrzymania posesji, ogrodu i domu wolnostojącego często przewyższają oszczędności wynikające z braku stałego czynszu.

Do tego należy doliczyć ogromne kwoty na paliwo spalane w czasie codziennych dojazdów. W stosunku do „miejskich” ceny w lokalnych sklepach są wyższe, taksówka znacznie droższa, a za dowóz choćby jedzenia na wynos trzeba płacić. Tańszy kredyt niekoniecznie niweluje dodatkowe wydatki.

Po czwarte – nowe osiedla naprawdę nowe.
 
Nieogrodzone, a mimo to bezpieczne, otwarte na miasto, z rozwiniętą infrastrukturą, której nie sposób uświadczyć w suburbiach – projektanci nowych śródmiejskich osiedli robią wszystko, by odczarować skojarzenia z PRL-owskimi blokowiskami. Na terenie popularnych inwestycji powstają już nie tylko place zabaw, ale także siłownie, strefy fitness, grillowiska, duże rowerownie.

Z naszych doświadczeń wynika, że mimo wysokiej ceny lokale niebędące jeszcze apartamentem, lecz już pozwalające na wygodną realizację potrzeb życiowych rodziny, rozchodzą się na pniu. W niemal każdej nowej śródmiejskiej inwestycji powstaje ich minimum kilka. Duże, co najmniej 4- lub 5-pokojowe, zlokalizowane na wyższych piętrach, często z ciekawym widokiem, mają w założeniu stanowić alternatywę dla domu. Metraż? Co najmniej 70-80 metrów. Preferencje klientów? Garderoba, dodatkowa łazienka, dwupoziomowe, z co najmniej jednym dużym tarasem. Argumenty za? Spory komfort użytkowania, piękna panorama z wyższych pięter, łatwy wynajem w przypadku zmiany życiowych planów. Miejsce postojowe w garażu podziemnym i komórka lokatorska zastępują własny garaż.

Po piąte – pokolenie Y łapie oddech w mieście.
 
Swoje pierwsze lub drugie mieszkania kupują obecnie przedstawiciele pokolenia Y, a ich profil zachowań konsumenckich ukształtował się w bezprecedensowy sposób. To oczywiście olbrzymia i niejednorodna grupa, ale w pewnym uproszczeniu można śmiało stwierdzić, ci z „milenialsów”, którzy dysponują odpowiednią siłą nabywczą i/lub zdolnością kredytową, są w swoich oczekiwaniach bezkompromisowi. Jednym słowem, chcą „mieć wszystko” i są niespecjalnie skorzy do wyrzeczeń, a miejsce zamieszkania ma odpowiadać ich stylowi życia. Nie ma mowy o rezygnacji z uczestnictwa w miejskiej kulturze i życia towarzyskiego na rzecz codziennego tkwienia w korkach. Wolna sobota we własnym ogrodzie wydaje się umiarkowanie atrakcyjna, bo ładny weekend i tak spędzą poza miastem. Nowy mieszczanin chce mieć czystą i ładną posesję, ciepłą wodę i kaloryfery bez konieczności dopilnowania tego samodzielnie, na co brakuje mu czasu i ochoty. Nawet osoby realizujące postulaty ruchów spod znaku slow-life odnajdują w miejskiej ofercie nisze dla siebie, wyciągając wnioski z doświadczeń starszych kolegów, którzy pochopnie opuścili centrum i utknęli na przedmieściach. Nowe siłownie w miejskich parkach, ścieżki rowerowe, trasy spacerowe, oferta kulturalna wydarzeń plenerowych – w polskich miastach nie brakuje miejskich inwestycji i propozycji mających zapewnić możliwość rekreacji i aktywnego spędzenia wolnego czasu na świeżym powietrzu. I to bez potrzeby opuszczenia centrum.

 
Marek Wasielewski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
JOT-BE Nieruchomości sp. z o.o.

Notes

art JOT-BE
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr
  • ARCHETON - projekty domów