Rodzaje ulg podatkowych przy zbyciu nieruchomości
9/9/2009 | Ewa Maliszczak
Rodzaje ulg podatkowych przy zbyciu nieruchomości w zależności od daty jej nabycia
i formy /odpłatnie lub nieodpłatnie/
Nie należy zapominać o dość skomplikowanym rozliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie, jak również zbycia nieruchomości nabytej w sposób darmowy. Sposób opodatkowania zbywanej nieruchomości, nabytej odpłatnie czy nieodpłatnie zależy od momentu tj. w jakim okresie nastąpiło jej nabycie.
Ad. 1/ W zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości podatników obowiązują teraz trzy tryby rozliczeń. Wszystkie uzależnione od momentu nabycia nieruchomości. Wyróżniono trzy cezury czasowe dla nieruchomości kupionych,
- do dnia 31 grudnia 2006 r.,
- między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.,
- po 1 stycznia 2009 r.
W każdym z tych trzech systemów obowiązuje zasada, że podatnik nie będzie płacił żadnego podatku jeżeli sprzeda nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Najpełniejszą ulgę mają podatnicy, którzy zdążyli nabyć nieruchomość do dnia 31 grudnia 2006 roku i będą ją teraz zbywać. Dla nich podatek wynosi 10 % od przychodu.
W tej grupie osób możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku, nawet gdy nieruchomość sprzedana zostanie przed upływem 5 lat, pod warunkiem zgłoszenia urzędowi, że pieniądze pochodzące ze zbycia w czasie dwóch lat od momentu przeprowadzenia transakcji przeznaczone zostaną na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej. Takie oświadczenie należy złożyć fiskusowi w ciągi 14 dni od daty spisania aktu notarialnego. Ponadto obowiązywało w tym przedziale czasowym szereg innych ulg opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, przewłaszczenia nieruchomości za długi, czy wielostronnej umowy o zamianie nieruchomości.
W przypadku, gdy podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy, będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dla osób, które kupiły nieruchomość między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. podatek w wysokości 19 % liczony będzie nie od przychodu lecz od dochodu. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami. Podatek będzie tym wyższy, im wyższy okaże się dochód ze sprzedaży, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.
W rozliczeniach /po zakończeniu roku podatkowego – do 30- kwietnia/, dochodu pochodzącego z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie się łączyć z dochodami z innych źródeł. Z przysługującej do końca 2008 roku ulgi meldunkowej podatnicy będą mogli skorzystać jeszcze przy sprzedaży nieruchomości w 2009 roku, pod warunkiem że w zbywanej nieruchomości byli zameldowani wcześniej, przez okres przynajmniej 12 miesięcy.
Osoby, które kupią dom lub mieszkanie po 1 stycznia 2009 r., a później będą je sprzedawać, zanim upłynie 5 lat chroniących przed płaceniem podatku przy sprzedaży, zapłacą podatek w wysokości 19 % od dochodu. Jednak i w tej grupie osób możliwe będzie całkowite zwolnienie z podatku przy wcześniejszej sprzedaży, pod warunkiem, że w ciągu 2 lat pieniądze z transakcji przeznaczone zostaną na inne cele mieszkaniowe ; nabycie budynku lub jego części, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, czy remont, ale wyłącznie taki, który ma na celu wygospodarowanie nowego lokalu mieszkalnego /m.in. rozbudowa, nadbudowa/, spłatę kredytu, pożyczki, odsetek od kredytu. Aby skorzystać z takiej możliwości trzeba złożyć w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie.
Informacje dotyczące daty zbycia nieruchomości nie wymagają jakiejś szczególnej weryfikacji, ponieważ odpis każdego aktu notarialnego przekazywany jest do urzędu skarbowego. Przy obecnym systemie identyfikacji podatkowej łatwo więc można stwierdzić, czy ktoś kupił nieruchomość i kiedy ją sprzedaje.
Rozliczenie z urzędem skarbowym odbywać się będzie po zakończeniu roku podatkowego. Sprzedający ma obowiązek wykazać w zeznaniu podatkowym dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jeżeli sprzedający nie poniósł żadnych kosztów na zbywaną nieruchomość, to kwota podatku 19 procentowego może być duża. Przepisy ustawy przewidują, że podstawą jego obliczenia jest dochód stanowiący różnicę między przychodem od odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.
Podatek będzie naliczany według ustalonego wzoru.
Przykład :przychód ze sprzedaży nieruchomości wynosi 500.000 zł, koszt uzyskania przychodu – 200.000 zł, czysty dochód – 300.000 zł.
Dochód zwolniony będzie stanowił iloczyn : 300.000 x 200.000 /czysty dochód x wydatki/ dzielone przez 500.000 , daje kwotę 120.000 zł.
Dochód do opodatkowania : 300.000 minus 120.000 daje kwotę 180.000 zł. Jeżeli 180.000 pomnożymy przez 19 % otrzymamy kwotę podatku w wysokości 34.200 zł.
Jest to dość duża pozycja, dlatego zbywając nieruchomość trzeba się dobrze zastanowić w jakim okresie została nabyta, gdyż będzie to rzutować na sposób opodatkowania jej sprzedaży. Dobrze byłoby w takich sprawach żeby z pośrednicy w obrocie nieruchomościami konsultowali się z doradcami podatkowymi, czy z urzędami skarbowymi, , żeby nie popełnić pomyłki, która może podatnika dużo kosztować.
Ad. 2. Zbycie nieruchomości nabytej w drodze darmowej, a więc m.in.: dziedziczenia, zapisu, darowizny, zasiedzenia, zachowku podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, a nie jak w przypadku nabycia płatnego, od którego podatek liczony jest na mocy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podatnik, który otrzyma nieruchomość w formie darowizny lub spadku, nie zapłaci podatku od otrzymanego majątku, jeśli m.in. będzie mieszkał, będąc zameldowany na pobyt stały, w otrzymanym budynku lub lokalu przez co najmniej pięć lat (to jeden z kilku warunków, które trzeba spełnić w oparciu o art. 16 ust.2 pkt 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn/.
Z całkowitego zwolnienia z podatku - ale nie na podstawie przepisów o uldze mieszkaniowej - skorzysta tylko najbliższa rodzina, a to: małżonkowie, wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha (tzw. zerowa grupa podatkowa) art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.. Warunkiem zwolnienia jest dotrzymanie terminu zgłoszenia nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia, który wynosi obecnie pół roku od dnia stwierdzenia prawomocności postanowienia o nabyciu spadku przez sąd lub potwierdzenia dziedziczenia w formie aktu notarialnego przez notariusza, a nie jak poprzednio jeden miesiąc. Jeżeli termin półroczny nie zostanie dotrzymany, to osoby te przechodzą do określonych grup podatkowych wymienionych w ustawie o spadkach i darowiznach i będą musiały zapłacić podatek: w I grupie - do 7 %, w II – do 12 %, a w III (osoby obce dla obdarowanego) do 20 % Wysokość podatku ustala urząd skarbowy.
Ulga mieszkaniowa przysługuje na mocy ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ulga meldunkowa, wynikająca z tytułu odpłatnego zbycia przestała obowiązywać od początku 2009 r. Istnieje tylko w zakresie kontynuacji dla osób, które zdążyły się zameldować w zbywanym lokalu przed końcem 2008 roku.
Z ulgi podatkowej mogą więc skorzystać zarówno osoby sprzedające lokal nabyty po 1 stycznia 2007 r. drogą odpłatną przed upływem 5 lat, jeśli były w nim zameldowane przez 12 miesięcy (początek zameldowania przed końcem 2008 roku) jak i te, które nabyły lokal nieodpłatnie, o ile będą w nim zamieszkiwać przez okres 5 lat, zameldowane na pobyt stały lub potwierdzą rejestrację pobytu w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego. W pierwszym przypadku zwolnienie odbywa się na mocy ustawy o opodatkowaniu osobistych dochodów ze zbycia, a w drugim jest to zwolnienie na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Należy pamiętać, że podatnicy tzw. grupy „O” tj. z art. 4a ustawy podatkowej od spadków i darowizn, jeżeli nie dotrzymały terminu półrocznego zgłoszenia nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze dziedziczenia lub darowizny, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych dla nabywców zaliczanych do I-ej grupy podatkowej /nabycie majątku w drodze dziedziczenia lub darowizny/.
Dla pozostałych grup podatkowych ulga mieszkaniowa z art. 16 ust. 2 ustawy o spadkach i darowiznach może być zastosowana jeżeli nabycie w II-ej grupie nastąpiło w drodze dziedziczenia, zapisu, polecenia testamentowego, a więc nie darowizna, a w III-ej grupie podatkowej, w drodze dziedziczenia, zapisu o ile sprawowały opiekę nad spadkodawcą na podstawie pisemnej umowy notarialnie poświadczonej, przez co najmniej 2 lata od daty poświadczenia.
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:
1. jeżeli w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu /EFTA/ - stronom umowy o europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium takiego państwa
2. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
3. nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej : prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
4. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
5. będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat. Zasadą w 2009 roku jest, że osoby uprawnione do całkowitego zwolnienia z podatku od spadku i darowizn mają 6 miesięcy na poinformowanie urzędu skarbowego o nabyciu majątku, o ile orzeczenie o nabyciu uprawomocniło się po dniu 1 stycznia 2009 roku, bądź potwierdzenie o dziedziczeniu przed notariuszem zostanie dokonane po 1 stycznia 2009 roku.
Opracowała
Ewa Maliszczak
Kancelaria Radcy Prawnego