Felietony

Najnowsze oferty








































Umowa „na wyłączność”. Ograniczenie czy szersze otwarcie?

10/18/2016 | Grzegorz Maciejowski
Od kilku miesięcy obserwuję zmieniający się rynek oferowanych przez pośredników nieruchomości. Bardzo powoli ale jednak coraz częściej mieszkańcy Małopolski oddają swoją ofertę na umowę wyłączną. Dlaczego?? Ponieważ bardzo powoli pośrednicy uczą się czym różni się praca na umowie wyłącznej od umowy otwartej. A za pośrednikami uczą się tego ich klienci. Nazwa. Czy nazwa „wyłączność” oznacza rzeczywiście ograniczenie właściciela? Generalnie nie. Jeśli właściciel nieruchomości decyduje się sprzedać ją we współpracy z pośrednikami to nie ma mowy tutaj o jakimkolwiek ograniczeniu. Co zatem różni umowę otwartą od wyłącznej??
 
 
Po pierwsze pośrednik posiadający tylko kilka ofert na wyłączność po prostu ma czas zajmować się taką oferta. Może poświęcić czas na jej przygotowanie, dobranie odpowiednich elementów reklamy, rozmowę z właścicielem oraz przygotowanie właściwej kampanii reklamowej. Żeby to zobrazować: pośrednik pracujący w dużym biurze nieruchomości na umowach otwartych często swoje oferty przyjmuje w ilości 20 ofert miesięcznie. Jeśli miesiąc ma 21 dni roboczych tak jak obecnie październik, to oznacza to, że przyjmuje jedną ofertę dziennie. Co oznacza przyjąć ofertę? Znaleźć ofertę, porozmawiać z właścicielem, pojechać i zobaczyć nieruchomość, porozmawiać o szczegółach z właścicielem, zrobić zdjęcia, opisać nieruchomość na karcie nieruchomości, podpisać umowę pośrednictwa, wrócić do biura, wprowadzić ją do systemu (to średnio ok. godziny), skontrolować stan prawny, opracować dokumenty, zarchiwizować w biurze. Przy umowie na wyłączność pośrednik przyjmuje 2-3 oferty miesięcznie co oznacza, że na przygotowanie oferty z właścicielem do sprzedaży średnio trwa ok. 10 dni. Różnica jest zasadnicza. Pośrednik omawia z właścicielem wszelkie wady i zalety nieruchomości, robi profesjonalne zdjęcia [właściwe oświetlenie, właściwe ujęcia, odpowiednie przygotowanie nieruchomości (nie mylić z Home Stagingiem) – sesja zdjęciowa może trwać nawet 1,5 godziny] oraz szereg innych działań aby prawidłowo i profesjonalnie przygotować nieruchomość do sprzedaży. Podsumowując: na umowie otwartej pośrednik przyjmuje ofertę taką jaka ona jest; na umowie na wyłączność pośrednik przygotowuje nieruchomość do oferowania i sprzedaży.

Po drugie: współpraca. Najczęstszym argumentem przeciwko wyłączności jest to, że.. oferuje tylko jedno biuro. Otóż nic bardziej błędnego. Ile właściciel jest w stanie podpisać umów otwartych? 10? 15? A potem nie ma już czasu dla biur a te 15 biur nie mając pewności swojego wynagrodzenia „wrzuca” ofertę do internetu jako jedną z kolejnych. A na wyłączność?? Pośrednik „wyłączny” przede wszystkim współpracuje z innymi biurami co nie zawsze się zdarza pośrednikom „otwartym”. Pośrednik wyłączny często pozwala innym biurom oferować tą nieruchomość na swoich stronach co NIGDY nie zdarza się pośrednikom „otwartym”. Pośrednik wyłączny często ze swojego wynagrodzenia oddaje część drugiemu pośrednikowi aby tylko ten przyprowadził klienta na jego nieruchomość co NIGDY nie zdarzy się pośrednikowi otwartemu. Pośrednik wyłączny wie wszystko o swojej nieruchomości na co nie zawsze ma czas pośrednik otwarty.

Po trzecie: co z tego ma właściciel? Właściciel rozmawia tylko z jedną osobą, z jednym pośrednikiem. Nie musi 15 razy opowiadać tego samego i 15 razy jeździć na nieruchomość żeby tylko podpisać umowę pośrednictwa. Jedzie tylko raz a i tak jego nieruchomość może oferować 20, 30 czy 40 pośredników. Poza tym właściciel jest w STAŁYM kontakcie z pośrednikiem (bo pośrednik ma na to czas i ma PEŁNĄ wiedzę o tym co w każdej chwili dzieje się z ofertą).

Po czwarte: wynagrodzenie. Temat najtrudniejszy choć nie wiadomo dlaczego. Jeśli właściciel decyduje się w ogóle na współpracę z pośrednikiem to… trzeba mieć świadomość , że za usługę trzeba zapłacić. Pytanie: „ile?” – to zależy za jaką i jak bardzo profesjonalną usługę. Wynagrodzenie podlega oczywiście negocjacjom ALE powiedzmy jasno dwie kwestie: jeśli pośrednik w Polsce ma stawkę wyjściową 6 % + VAT (7,38 % brutto ceny transakcyjnej) branej od jednej strony tylko albo w częściach od obydwu stron transakcji to powiedzmy sobie jasno: NIE DA SIĘ rzetelnie pracować za 1 %. Zatem wracając do mojego zdania z początku niniejszego felietonu: „Jeśli właściciel nieruchomości decyduje się sprzedać ją we współpracy z pośrednikami …” to trzeba mieć świadomość realnego kosztu tej usługi. To zarówno koszt czasu poświęconego na pracę z nieruchomością, koszty pieniężne przygotowania nieruchomości, koszty reklamy, ale przede wszystkim koszt wiedzy specjalisty czyli pośrednika. Czy warto zainwestować w specjalistę? Zawsze warto.

 
 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Notes

Belweder nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • Facebook nieruchomości
  • ARCHETON - projekty domów
  • realtor.com
  • Centralny Rejestr