Warszawska oferta mieszkaniowa - wrzesień 2011

Ceny mieszkań w stolicy …

Portal Fagora.pl prezentuje tylko oferty na wyłączność. Oznacza to, że nieruchomość jest zgłoszona wyłącznie do jednego biura i odpowiada za jej sprzedaż tylko jeden pośrednik w obrocie nieruchomościami, który jest wskazany w umowie pośrednictwa. Umowa zobowiązuje go do wypromowania oferty i zainteresowania nią wielu potencjalnych nabywców. W takim przypadku nieruchomość musi być dokładnie opisana, zaś zaproponowana cena zaakceptowana przez strony umowy jako możliwa do uzyskania. Choć więc mamy tu do czynienia z cenami ofertowymi – to na ogół nie różnią się one znacząco od cen transakcyjnych. Aktualnie na portalu Fagora.pl oferta mieszkań w Warszawie jest bardzo bogata i obejmuje niemal wszystkie dzielnice stolicy.

Poniższa tabela przedstawia strukturę ofert wg dzielnic, średnie ceny w tych dzielnicach, powierzchnię lokali oraz ich wiek.

Warszawska oferta mieszkaniowa we wrześniu 2011

 

 

 

Z powyższej tabeli wynika, że najwyższe ceny metra kwadratowego są w Śródmieściu, gdzie jednocześnie znajdują się najbardziej wiekowe budynki. Gdyby przyjrzeć się już dokładnie poszczególnym ofertom to tu mamy najdroższe nieruchomości w starych kamienicach w drogich i prestiżowych lokalizacjach jak np. Stare Miasto, Mokotów i Śródmieście przodują w rankingach dzielnic najbardziej pożądanych. To plasuje je na pierwszych miejscach pod względem cen. Sprzedający bowiem znając atrakcyjność tych lokalizacji – żądają najwyższych cen. Konsekwencją w dobie kryzysu i ostrożności kupujących jest liczna oczekująca na nabywców oferta. Inaczej jest z Żoliborzem. To dzielnica stosunkowa niewielka, buduje się tam jak dotąd mało – choć są prowadzone inwestycje docelowo nawet na 20 tys. mieszkańców (tzw. Żoliborz Południowy), ale jest tam niewiele oddanych lokali, które mogłyby już trafić na wtórny rynek. O wysokich cenach Żoliborza decyduje nie tylko świetna lokalizacja, ale i niewielka podaż „Najmłodsze” lokale znajdziemy na Wilanowie (Miasteczko Wilanów) i Białołęce, bo to dzielnice, które powstawały w ostatnich dwudziestu latach.
Warto zauważyć, że prawie 40 proc. aktualnej stołecznej oferty to mieszkania wybudowane w 2000 roku i później. Najprawdopodobniej są to tzw. „inwestycje” czyli lokale kupione w celu późniejszej, zyskownej odsprzedaży. Część z nich znajduje się również w ofercie najmu – albo jest już wynajmowana. Można też przypuszczać, że do sprzedaży trafia już po 10-letnim okresie część zasobów budowanych za bardzo korzystną ulgę na wynajem. Ta ulga pozwalała odliczać wydatki na budowę od dochodu do opodatkowania – ale pod warunkiem, że lokal byłby wynajmowany przez co najmniej 10 lat. Ulgę zniesiono z dniem 1 stycznia 2001 roku ale obowiązywała od lat 90. W ostatnich latach kończył się wielu lokalom 10 letni okres obowiązkowego wynajmowania. Wiele z nich trafia teraz do sprzedaży na rynku wtórnym.

Pożegnanie z Rodziną… -bo nie ma ofert!
„Młode” lokale są też w dzielnicy Białołęka. Tu jednak za znacznie nisze ceny. Białołęka ze względu na trudności z dojazdem do centrum miasta i wciąż trwającą budową mostu północnego postrzegana jest jako stosunkowo mało atrakcyjna dzielnica co z pewnością znajduje wyraz w cenach. Ale nawet w tej dzielnicy, relatywnie najtańszej, żaden z lokali nie spełni warunku cenowego RnS – 0,8 wskaźnika wartości odtworzeniowej. Ceny tych lokali, często wykończonych i raptem kilkuletnich – niejednokrotnie są droższe od sprzedawanych przez deweloperów w stanie wymagającym wykończenia.
Choć intencją ustawodawcy poprzez wprowadzenie wskaźnika 0,8 było stworzenie w nowelizacji programu „Rodzina na swoim” motywacji do nabywania lokali najnowszych to wskaźnik 0,8 powoduje, że na zamianę starego lokalu na nowszy potrzeba będzie obecnie więcej pieniędzy niż wtedy gdy wskaźnik dyskryminujący wtórny rynek nie był wprowadzony. Bowiem rodzina, która chce sprzedać np. 35 metrowy lokal i nabyć 60-70 mkw. nowego lokalu, może mieć kłopot ze sprzedażą małego mieszkania nawet gdyby było ono kilkuletnie i dobrze wykończone. Nabywcy małych lokali wolą szukać ofert spełniających warunki objęcia programem RnS. A te warunki spełnia zaledwie 1,2 proc. aktualnych stołecznych ofert i niemal wszystkie są z bardzo odległych dzielnic prawobrzeżnej Warszawy.

Gdzie i za ile
Najtańsze mieszkanie w ofercie portalu Fagora to kawalerka na Powiślu, 17 metrowa za cenę 165 tys. zł z 1965 roku. Za 180 tys. .zł, można kupić 34 metrowy lokal na Tarchominie. Najdroższy lokal w ofercie znajduje się na Żoliborzu i kosztuje 4,5 mln zł, liczy 208 mkw. powierzchni, a wybudowany został w 2002 roku Najwyższą cenę za mkw. - ponad 29 tys. zł - ma lokal w Śródmieściu o powierzchni 135 mkw. - 4 mln zł, a pochodzi z 1912 roku!

Najniższe ceny metra kwadratowego w Warszawie w grupie lokali wybudowanych w XXI wieku osiągają mieszkania na Białołęce. Prawie 100 metrowy lokal w granicach pół miliona złotych nie jest tam rzadkością. W stolicy lokale w cenie do 300 tys. zł to zaledwie 11 proc. oferty, do 500 tys. zł to niespełna 54 proc. ofert. Prawie 13 proc. ofert dotyczy lokali w cenie milion i więcej złotych.

 

Przeciętna cena jednopokojowego lokalu to w Warszawie ca 292 tys. zł przy przeciętnej powierzchni niespełna 32 mkw. Największa podaż małych jednopokojowych lokali to Śródmieście, Wola, Mokotów czyli raczej stare dzielnice. Ponad 35 proc. to lokale dwupokojowe ponad 33 proc. - lokale trzypokojowe.

Jak można podsumować warszawską ofertę?
Jest to oferta mocno zróżnicowana pod każdym względem: ceny mkw., ceny łącznej, powierzchni i wieku budynku. Warto zauważyć, że stolica ma najliczniejszą ofertę na portalu Fagora bo chociaż ceny mieszkań w stolicy należą do najwyższych w kraju jest to jednocześnie najbardziej dynamiczny rynek.