Felietony

Najnowsze oferty








































Za pięknie???

7/12/2016 | Jacek Łaaszek
Jacek Łaszek dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Profesor Szkoły Głównej Handlowej, ekspert rynku nieruchomości w Polsce i na świecie.


 
Nie tak dawno pisałem, że na nudę nie możemy narzekać. Ostatnio jednak rzeczywistość zaczyna coraz bardziej przypominać starą i dobrą receptę A. Hitchcocka na dobry kryminał, czyli że „na początku powinno być trzęsienie ziemi, a potem napięcie musi narastać”. Mało kto się chyba spodziewał, że najstarsza demokracja w Europie tak się da omamić politykom, że będzie potrafiła tak boleśnie sobie strzelić w stopę. Na tym tle zupełnie bledną nasze krajowe dokonania. Zachować w znacznej mierze koszty uczestnictwa w UE, a pozbawić się części dochodów oraz wpływu na decyzje to mistrzostwo świata. Brexit ma oczywiście silne przełożenie na lokalne rynki nieruchomości i na rynki finansowe. Już dziś pikują w dół fundusze finansujące budowę luksusowych mieszkań dla finansowej elity z City, a finansiści i deweloperzy z Frankfurtu liczą przyszłe zyski i zacierają ręce. A to dopiero początek.


 
 
Pomimo ryzyka polska gospodarka ma się zupełnie nieźle, głównie niepokoją niskie inwestycje krajowe, ta podstawa długookresowego wzrostu gospodarczego. Za to sektor nieruchomości mieszkaniowych cały czas zachowuje się, jakby nigdy nie było z nim problemów. Muszę powiedzieć, że elastyczna podaż i elastyczny popyt to rzadko spotykana charakterystyka tego rynku. Elastyczna podaż powoduje, że deweloperzy szybko reagują ilościowo na zmiany popytu i brak jest przesłanek do skoków cen. Elastyczny popyt to dla odmiany takie zbiorowe zachowanie nabywców, że nie akceptują podwyżek cen, co skutkuje tym, że przy elastycznej podaży ich po prostu nie ma. Poza tym akcja kredytowa rozwija się, choć powoli, ostrożnie. Nabywcy ciągle finansują się gotówką, rentowność inwestycji deweloperskich wysoka - warto budować. Jak długo może trwać ta idylla? Nikt nie wie, doświadczenia są bardzo różne.

Natomiast na rynku nieruchomości komercyjnych dawno mielibyśmy już trzęsienie ziemi, ale przy tak niskich stopach wszystko się opłaca.

Warto też odnotować, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przekazało dokument o nazwie Narodowy Program Mieszkaniowy do uzgodnień międzyresortowych, co oznacza, że otrzymamy bardziej konkretną informację o przyszłych zamierzeniach rządu. W zasadzie nie odbiega on od zapowiedzi, zapewne nie jest to jeszcze program, dokument jest jednak znacznie bardziej szczegółowy i w zasadzie nie budzi większych kontrowersji, ba, może nawet jest za piękny, za wiele obiecuje. Trudno polemizować z diagnozą sytuacji w sektorze mieszkaniowym, można by tylko bardziej zwrócić uwagę na konieczność realokacji substancji mieszkaniowej w kierunku największych aglomeracji – tam gdzie będzie praca i dochody. W ogóle problem mobilności siły roboczej, istotnego czynnika konkurencyjności gospodarki jest zbyt słabo akcentowany, podobnie jak konieczność rozwoju związanego z tym mobilnego rynku mieszkań na wynajem, pomimo że pachnie to trochę socjalizmem i przypomina tzw. produkcyjne teorie potrzeb mieszkaniowych. Trochę też złości ponowne odkrywanie powszechnie znanych prawd, przykładowo, że gospodarstwa wielodzietne nie stać na duże mieszkania. Od tego jest właśnie polityka społeczna, a skala redystrybucji zależy od tego, ile jesteśmy skłonni na ten cel poświęcić naszych wspólnych pieniędzy. To prawda, problemy społeczne są istotne, a niedostrzeganie ich przez poprzednie rządy było drażniące, ale sektor mieszkaniowy ma wspierać rozwój gospodarczy, największe aglomeracje Polski to po prostu wydajne mega fabryki ciągnące do przodu cały kraj, a kapitał mieszkaniowy ma zapewnić dopływ siły roboczej. Jak już pisałem, istotne jest jednak całościowe podejście do problematyki sektora, o czym niedawno po prostu zapominano. Z przyjemnością przeczytałem więc o konieczności dalszej racjonalizacji zasobu komunalnego (razem z zakładowym i skarbu państwa to około 12% zasobu w miastach) i tworzenia z niego zasobu typu socjalnego, jednak przy kalkulacji czynszów na poziomie kosztów i odejściu od zasady dożywotniego mieszkania i dziedziczenia prawa do mieszkania. Przypomniano też o konieczności rozwoju systemu dodatków mieszkaniowych – podstawy nowoczesnej polityki mieszkaniowej na świecie.

Stosunkowo najwięcej pytań i wątpliwości budzi Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Nie do końca rozumiem, czy ma być tylko gigantycznym bankiem ziemi, czy też pełnić funkcje inwestorskie. Osobiście nie przeszkadzają mi duże podmioty publiczne w budownictwie społecznym, ale tworzenie aż takiego giganta, może być ryzykowne. Cieszy też odejście od kas budowlanych – modelu nie dostosowanego do wyzwań dzisiejszych, niestabilnych czasów.

To wszystko wygląda jak na pierwsze podejście zupełnie dobrze, nadal pozostaje jednak podstawowa wątpliwość - skąd pieniądze na ten i pozostałe ambitne programy?

Mieszane uczucia budzi natomiast krążąca po sektorze propozycja powołania nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych typu REIT. Nie wchodząc w rozwiązania techniczne, które są bardzo ważne, warto pamiętać, że szersze otwieranie rynku na finansowanie funduszami to większa spekulacja i większe ryzyko niż finansowanie bankowe. Fundusze, zwłaszcza te otwarte (a fundusze specjalistyczne to zasilanie takich funduszy) żyją nie z dochodów z portfela nieruchomości, tylko ze wzrostu ich cen. W konsekwencji spekulacji ceny szybko idą w górę, aby potem spaść. A resztę już znamy. Zapomnimy wtedy szybko co to jest elastyczny popyt i podaż, poznamy co to bańki cenowe. Chyba ze wprowadzimy podatek od obrotu aktywami. Ale to już inny temat.


 

Notes

centralny rejestr pośredników i zarządców
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • ARCHETON - projekty domów
  • Centralny Rejestr
  • Facebook nieruchomości
  • realtor.com