Zanim kupisz...
9/8/2009 | Krystyna Milewska
Nie doradzamy tu inwestorom, którzy lokują pieniądze w mieszkania, aby na tym zarobić, a więc czerpać dochód z najmu, albo z zyskiem odsprzedać lokal za jakiś czas. Chcemy podpowiedzieć tym, którzy potrzebują mieszkania dla siebie, jak przygotować się do transakcji życia. Bowiem zaciągając kredyt na 30 do 40 lat całe swoje zawodowe życie przyjdzie żyć pod presją długu zaciągniętego na mieszkanie.
Ktoś może powiedzieć: a po co mi ta cała wiedza o mieszkaniowym rynku, przecież w sprawie kredytu pójdę do doradcy kredytowego, mieszkanie kupuje u pośrednika, umowę z deweloperem skonsultuję z adwokatem lub radcą prawnym a cenę z rzeczoznawcą majątkowym. To prawda i już niedługo wszystkim tym fachowcom będziemy płacić przy transakcjach, bo przekonamy się, że inaczej nie da rady i tak to jest na rozwiniętych rynkach. Tylko trzeba pamiętać, że wszyscy wspomniani specjaliści głównie dostarczają nam informacji, natomiast my musimy na ich podstawie dokonywać wyboru, czyli podejmować decyzje, których konsekwencje ponosić będziemy długie lata i które równie na długie lata będą modelowały nasze życie zawodowe i rodzinne, również nasze zdrowie fizyczne i psychiczne. I dlatego to skromne minimum wiedzy jest potrzebne.
Co mówi cena ?
O cenie nieruchomości tak twierdzą znawcy rynku decyduje lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie też lokalizacja. O tym, ile zapłacimy za dom czy mieszkanie przesądzi, więc przede wszystkim cena gruntu. O kosztach budowy w różnych miejscach w tej samej miejscowości będzie przede wszystkim decydował standard lokalu, a także wysokość budynku (windy kosztują), ”nasycenie” gruntu metrami kwadratowymi powierzchni mieszkalnej czy użytkowej (parkingi podziemne też nie są tanie). Ale generalnie to cena ziemi choć do niedawna stanowiła ona w najlepszych miejscach nie więcej jak kilkanaście procent ceny mieszkania zadecyduje... Przede wszystkim o zysku dewelopera a naszych kosztach inwestycji!
Jeżeli wybieramy swoja przyszłą siedzibę postawmy najważniejsze pytanie:
Gdzie chcemy mieszkać?
Mieszkanie trzeba wybierać na własna miarę, jak ubranie, ale nie należy przy tym kierować się modą. Moda jest, bowiem zmienna. Kupując lokal w akurat modnym miejscu płacimy najwyższą z możliwych cen. Kiedy po pewnym czasie spróbujemy je sprzedać już to miejsce może nie być modne i uzyskamy najniższą z możliwych cen. A przecież sprzedawać lokal będziemy zapewne po to, aby kupić inny, bardziej odpowiedni dla rodziny. Trzeba, więc określić własne priorytety: np czy do najbliższej rodziny będzie blisko (ważna jest pomoc dziadków dla rodzin z małymi dziećmi), odległość do szkoły, przedszkola czy miejsca pracy. I koniecznie trzeba sprawdzić zawsze, co jest wokół i w jakie środowisko wchodzimy.
Z planem i bez planu
Rozważając wybór lokalizacji koniecznie trzeba zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli taki jest na danym terenie. Jeżeli nie ma zapytajmy (na piśmie!) gminę, jaka zabudowa jest planowana w promieniu kilometra. Oby nas nie zaskoczyła w pobliżu budowa np hipermarketu, autostrady, czy lakierni samochodowej.
Jeżeli kupujemy mieszkanie wybudowane w otoczeniu starego osiedla obejrzyjmy dokładnie czy jest ono zadbane, czy teren wokół jest zagospodarowany. Jeżeli zamieszkamy w budynku na gruncie spółdzielni mieszkaniowej, której akurat udało się wygospodarować pod zabudowę trochę miejsca na nową inwestycję to najprawdopodobniej budynek będzie zarządzany również przez tę spółdzielnie i raczej nie unikniemy z nią związku. Wydzielić własność i grunt i powołać własną wspólnotę oczywiście można, ale wtedy spółdzielnia będzie wystawiała rachunki za każdą usługę i korzystanie z jej infrastruktury. Nie należąc do niej pozbawimy się wpływu na decyzje, które będą dotyczyły naszego widoku z okna i tego, co dzieje się za płotem. A więc izolacja może się w konsekwencji okazać nieopłacalna. Sprawdźmy też w miejscowym urzędzie gminnym czy w pobliżu są planowane jakieś inwestycje. Jeżeli tak warto zainteresować się, jakie. Zawsze trzeba się zainteresować, co może powstać na pobliskiej niezagospodarowanej działce.
Kto szuka nowej siedziby w pobliżu dotychczasowego miejsca zamieszkania ma na ogół wybór zdeterminowany sentymentami. Ma wyrobioną opinię na temat okolicy często i uprzedzenia np. warszawiacy z lewej strony Wisły często mówią: po prawej stronie Wisły – nigdy! Tylko Mokotów, – bo tam się wychowałem, tylko Żoliborz, bo to dzielnica inteligencka, albo tylko Saska Kępa, bo opiewana nawet w piosenkach, ma specyficzny klimat i dużo zieleni.Warszawiacy z długim stażem, rodziną i sentymentami mają, więc na ogół wybór bardziej zdeterminowany bardziej od osób, które do stolicy przybyły niedawno i dla których często jedynym podstawowym ograniczeniem jest cena. Jeżeli nawet tak jest, to jednak i osoby bez uprzedzeń nie powinny lekceważyć takich czynników jak skąd wieje wiatr i co on niesie, jakie są plany rozwoju miasta w tej części, jaki jest nasz zawód i czy miejsce pracy zawsze będzie zależało od wykonywanego zawodu. Lekarz ma szansę znaleźć pracę w każdej dzielnicy zwłaszcza dentysta, bankowiec, finansista musi rozważyć problem dojazdów do siedziby banku, – choć banki, doradztwo kredytowe też wędruje z osiedlami.
Decyzje singla i decyzje rodziny
Młodzi, samotni ludzie powinni na mieszkanie patrzeć bardziej jak na inwestycję a nie siedzibę na długie lata, ponieważ jest bardzo prawdopodobne, że gdy założą rodzinę „singlowy” lokal przestanie im wystarczać. Młodym, samotnym ludziom opłaca się kupić mniejszy lokal do 50 Mkw. za to atrakcyjnie położony, pozwalający korzystać z wieczornego życia towarzyskiego, klubów, kin, restauracji,itp. Na ogół też traktować powinni swoje pierwsze mieszkanie jako lokal przejściowy do czasu założenia rodziny – więc muszą liczyć się z jego sprzedażą za kilka lat. Powinni wiec wybierać lokal, który m szanse na jak najwyższy wzrost wartości.
Młode rodziny powinny raczej zwracać uwagę na bliskość przedszkoli, szkół, przychodni i…czy uda się w tej okolicy znaleźć np. pomoc do dziecka. Starsze małżeństwo emerytów nie zwraca na ogół uwagi na dojazdy do centrum i bliskość klubów i innych rozrywek, ale szuka, ciszy,zieleni i miejsc bezpiecznych.
Zanim podejmiemy decyzje o wyborze mieszkania – zawsze określmy listę cech przyszłej siedziby – na których nam najbardziej zależy. Bo jeżeli nawet coraz częściej zmieniamy swoje mieszkania czy domy, to jednak – ciągle jest to wybór na dłużej niż 10 lat. Jeżeli ktoś szuka
Siedziby na kilka lat np. do 5 – niech raczej wynajmuje, nawet, gdy koszt najmu bliski jest wysokości raty kredytu za mieszkanie. Dlaczego? Bo w pierwszych latach spłacania ( przy np. kredycie 30 – letnim, ponad 90 proc. raty – to odsetki! Nie warto, więc obciążać się długiem, szczególnie, gdy nasze miesięczne zarobki wystarcza najwyżej na pół metra kwadratowego …
Krystyna Milewska