Felietony

Najnowsze oferty








































Czy można było lepiej?

12/20/2016 | Jerzy Sobański
Są sytuacje kiedy wydaje się, że lepiej już nie można, a jednak nie jest tak jak być powinno. Pośrednicy zawsze starają się działając na rzecz swojego klienta zabezpieczyć jego interesy, zagwarantować bezpieczeństwo transakcji. Po sytuacji którą opiszę poniżej zaczynam mieć wątpliwości czy działając w granicach wyznaczonych nam ram prawnych można zrobić coś lepiej, inaczej?
 
 
Krótki opis sytuacji:
 
Zakup nieruchomości początek maja 2016 roku (data aktu) faktycznie rozmowy trwały od marca 2016 roku - dom jednorodzinny na 2 działkach. Zakup za gotówkę, po jednej i drugiej stronie osoby fizyczne. Cena nieruchomości 450 000 zł - nie okazja, ale nieruchomość warta tej kwoty. Działałem wyłącznie na rzecz kupującego. Zakup nieruchomości dokonany przez sprzedającego na licytacji komorniczej, częściowo za kredyt. Umowy kredytowe dwie, jedna związana z zakupem, druga nie. Oba kredyty podobnie jak wpis w KW na jedną osobę pomimo tego, że osoba ta była w związku małżeńskim i nie miała rozdzielności. Planowana transakcja bez umowy przedwstępnej.
 
Po wykonaniu rutynowych działań sprawdzających: księga wieczysta, ewidencja, plan zagospodarowania, pozwolenia na budowę, media (nowy wodociąg i kanalizacja), pytanie do Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi (działki rolne - transakcja tuż po zmianie przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną - powierzchnia działki 3 150m.kw.) stwierdziłem, że nieruchomość obciążona jest 2 kredytami bankowymi na łączną faktyczną kwotę 300 000zł (zabezpieczenie oczywiście wyższe). Sprzedający jak zwykle zabiegany (zrobiłem mu listę niezbędnych dokumentów w posiadaniu których jako właściciel powinien być - nie miał prawie nic) - oczywiście chce jak najszybciej podpisać umowę i dostać pieniądze.
 
Po rozeznaniu jakie zrobiłem (mała miejscowość) dowiedziałem się że sprzedający „lokalny biznesmen” ma wiele problemów począwszy od nie uregulowanych spraw w gminie, nawet u sołtysa (podłączenie się do mediów bez opłaty za to), w firmie nie zadowoleni pracownicy (zaległości w pensjach) ale bez wyroku, dałem za zgodą sprzedającego w lokalnej prasie ogłoszenie plus kilka ogłoszeń powiesiłem w różnych miejscach z informacją, że sprzedawana jest nieruchomość i proszę o zgłaszanie się ewentualnych osób mogących mieć roszczenia do sprzedającego. Oczywiście zobowiązałem sprzedającego do wystąpienia do ZUS-u, Urzędu Skarbowego o zaświadczenia. Po około 2 tygodniach i odebraniu dokumentów okazało się że sprzedający ma zobowiązania w różnych instytucjach na około 20 000zł. Sprzedający dostał zgodę z tych instytucji na spłatę zobowiązań bezpośrednio na wskazane przez nich konta, przy akcie w zamian za zrezygnowanie ze wszczynania postępowań. Niestety zgłosił się inny „lokalny biznesmen” z umową pożyczki która udzielił sprzedającemu. Umowa napisana odręcznie ale potwierdzona przez sprzedającego po jej okazaniu. Pożyczkodawca w międzyczasie składa w sądzie wniosek o zabezpieczenie pożyczki hipoteką na nieruchomości. Wniosek byłby zapewne oddalony, ale został odnotowany w KW. Pożyczka łącznie z zabezpieczeniami na 100 000 zł.
 
I tak z ceny 450 000 – 300 000 – 20 000 – 100 000 zostało nam 30 000zł. Po rozmowach ustaliliśmy, że sprzedający ratuje co może, a my jego.
 
Do aktu zostali poza sprzedającym doproszeni zostali:
  • żona sprzedającego potwierdzająca wszystkie zobowiązania męża
  • pożyczkodawca (zobowiązanie do wycofania wniosku w Sądzie Wieczystym w zamian za spłacenie długu) 
Poza dokumentami dotyczącymi całej nieruchomości (4 segregatory) dodatkowo dołączone zostały zaświadczenia z ZUS-u, Urzędu Skarbowego, banków z określeniem kwot do spłat ze wskazaniem rachunków i określeniem warunków spłaty. Ponieważ w zaświadczeniach z banku były dwa warunki (spłata na wskazany rachunek i dyspozycja spłaty całej kwoty) zażądałem od sprzedającego zgody na złożenie w jego imieniu takiego oświadczenia (dokument z podpisem poświadczonym notarialnie). Być może tutaj popełniłem błąd bo nie wpisałem do oświadczenia, zgody na odbiór z banków poświadczenia spłaty całości kredytu ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Do tej czynności w akcie zobowiązany był sprzedający w terminie określonym przez bank (termin 3 tygodnie).

Transakcja odbywała się w czwartek w piątek. Pieniądze zostały wysłana z konta kupującego bezpośrednio na rachunki z zaświadczeń (dyspozycja w czwartek zaksięgowanie wypłat w piątek).

W poniedziałek jestem w bankach składam dyspozycje spłaty kredytów. Żadnych informacji poza przyjęciem wniosków. Mijają trzy tygodnie spotykamy się i następuje wydanie nieruchomości, zapłacenie pozostałej niewielkiej części ceny gotówką, spisanie liczników etc. Sprzedający przekazuje zaświadczenia z urzędów o uregulowanych zobowiązaniach, jedno zaświadczenie z banku, z drugiego banku nie ma. Informacja od sprzedającego będzie za kilka dni. Mija 5 miesięcy, dziesiątki telefonów, spotkań, a zaświadczenia nie ma, jest za to jedna hipoteka w księdze nie wykreślona. Pisze pismo do banku dołączając wszystkie dokumenty z prośbą o odpowiedź czy i kiedy będzie wydane zaświadczenie. Po 2 tygodniach bank informuje, mnie że to tajemnica bankowa i żadnych informacji mi nie udostępni.

Wobec braku innych możliwości ustalenia przyczyny zwłoki w przekazaniu kupującym dokumentów z banku, informuję sprzedających że 20.12.2016 zawiadamiam prokuraturę wobec możliwości popełnienia przestępstwa polegającego na oświadczeniu nieprawdy w akcie.

Reakcja jest, ale nie wiem czy zobowiązanie (wyznaczenie innego zabezpieczenia dla banku i wykreślenie hipoteki) zostanie wykonane.

Pytania:
  1. Czy można się lepiej zabezpieczyć przed taką sytuacją? 
  2. Czy bank może wydać zaświadczenia i nie spłacić hipoteki pomimo takiego zobowiązania w dokumencie załączonym do aktu oraz nie informować o tym kupującego w momencie złożenia wniosku o spłatę kredytu? ( pytanie retoryczne może)
  3. Czy przeciętny klient bez pośrednika jest w stanie poradzić sobie z taką sytuacją?
  4. Czy bez pośrednika, taka transakcja ma szanse na powodzenie?
  5. Czy ubezpieczenie pośrednika swym zakresem obejmuje takie sytuacje? 
  6. Kto poniesie i pokryje ewentualne straty w przypadku próby realizacji takiej transakcji bez pośrednika?



Jerzy Sobański
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
współwłaściciel Akces Nieruchomości Polska
 
Ps. Transakcja faktyczna – zmieniono w celu utrudnienia rozpoznania konkretnej sytuacji nieistotne dla sprawy okoliczności

Notes

Akces nieruchomości
CCIM najlepszy program edukacyjny

Partnerzy

  • realtor.com
  • ARCHETON - projekty domów
  • Facebook nieruchomości
  • Centralny Rejestr